不動産投資の考え方、物件選び、資産形成について実務視点で発信しています。
2026-06-28
現物不動産と株式（インデックス投資）の違いを、レバレッジ・収益の性質・流動性・分散・手間・税の軸で整理。どちらか一方ではなく、性格の違う資産をどう組み合わせるかという視点で、不動産の立場から公平に解説します。
続きを読む →2026-06-27
投資用物件の新築と中古、どちらを選ぶか。本質は新築か中古かではなく立地・価格・スペックです。同じ条件なら築年が古いほど利回りが高いこと、利回りとリスクは比例すること、中古は数が多く立地を選びやすいこと、設備・融資・減価償却の違いまで、元トップ営業が公平に整理します。
続きを読む →2026-06-20
1万円から始められる不動産クラウドファンディングや小口化商品と、現物不動産は何が違うのか。収益の土台は同じ賃料でも、レバレッジ・コントロール・出口の自由・優先劣後で大きく差が出ます。少額・手軽の強みと、任意組合型小口化の相続評価見直し（2027年）まで、元トップ営業がフェアに整理します。
続きを読む →2026-06-19
不動産投資の入口はJ-REITと現物の二つ。収益の中心は同じ賃料でも、ローンの活用・コントロール・団信・流動性で大きく差が出ます。REITの手軽さと流動性、現物のローン活用と自分で価値を動かせる強みをフェアに整理し、どちらが自分に向くかまで、元トップ営業が解説します。
続きを読む →2026-06-18
表面利回り・実質利回りの一歩先。CCR（自己資金利回り）は借入を使った自己資金の効率を、IRR（内部収益率）は保有から出口までの時間価値を映します。モデル試算で表面→実質→CCR→IRRの違いを整理し、すべての指標の土台が家賃インカムであることまで、元トップ営業がフェアに解説します。
続きを読む →2026-06-17
物価上昇と金利上昇が同時に進む局面で、不動産は資産を守る手段になるのか。実物資産・家賃の追随・借入の実質目減り・現金との対比という4つの効く面と、金利という逆風を整理し、インフレ局面で見たい物件の条件まで踏み込んで解説します。
続きを読む →2026-06-16
旧耐震のRCマンションは一律に危険なのか。阪神・淡路大震災のデータ、構造の弱点、耐震診断のIs値、管理組合で確認する資料まで、安全性の判断材料を整理します。投資判断に必要な視点を冷静に解説します。
続きを読む →2026-06-15
中古マンションのリノベが成功するかは、内装より先に立地で大きく左右されます。原状回復との違い、費用対効果、専有部で動かせないもの、出口での評価まで、リノベが成功する物件と失敗する物件の見分け方を整理します。
続きを読む →2026-06-14
不動産投資の管理会社選びで見るべきポイントを、元京都ワンルームデベのトップ営業が率直に解説。賃貸住宅管理業法の足切り、対応スピード、客付け力、手数料、乗り換え判断まで、収益とストレスを左右する実務の勘所を整理します。
続きを読む →2026-06-13
不動産投資のローン完済後、手元に何が残るのか。2,250万円・金利2.0%・35年元利均等のモデルで、35年間の持ち出し約252万円と完済後の年59万〜76万円の手残り、回収期間、退職金で前倒しする設計まで整理します。
続きを読む →2026-06-12
事故物件の告知義務はどこまで必要か。2021年の国土交通省ガイドラインをもとに、自然死・自死・特殊清掃の扱い、賃貸はおおむね3年・売買は期限なしという目安、オーナーの実務、買う側の注意点まで整理します。
続きを読む →2026-06-11
入居者トラブルの初動を、家賃滞納・入居者の死亡・近隣設備の3系統で整理。自力救済の回避、保証会社との連携、信頼関係破壊の目安、残置物モデル契約条項まで、オーナーが押さえるべき判断軸をまとめます。
続きを読む →2026-06-10
投資用物件の空室は、最初の30日の初動で大きく差がつきます。退去連絡から募集準備、平米単価で見る賃料設定、原状回復の範囲、管理会社との連携まで、時系列で具体的にやることを整理しました。
続きを読む →2026-06-09
築古マンション投資で押さえたい、建て替えの現実、再建築不可、既存不適格、旧耐震の融資・出口ハードルを整理。京都の景観規制と緩和エリアの確認ポイント、価格に織り込むべきリスクの見方を、購入前チェック項目つきで解説します。
続きを読む →2026-06-08
投資用不動産で失敗しないために、買う前に確認したい兆候をチェックの順番で整理します。立地・賃貸需要・供給・相場・管理・旧耐震・修繕積立金・サブリース・設備・出口リスクまで、元トップ営業の目線でまとめました。
続きを読む →2026-06-07
運用資金を守り8割・攻め2割で配分する考え方を整理。生活防衛資金と予備費の置き方、好立地物件・インデックス積立・個別株・高利回り不動産の役割、年齢別の調整例まで、不動産投資の立場から実務的に解説します。
続きを読む →2026-06-06
50年ローンは敵か味方か。月返済額・総返済額の実数値比較、フラット50の最新動向、年齢・繰上返済余力からの判断軸、投資用ローンとの違いまで、長期借入を道具として使いこなす視点を整理します。
続きを読む →2026-06-05
変動と固定で迷ったら、元本が大きい序盤に低金利が効く構造で考えます。利上げ局面ゆえの上昇リスク、2026年6月時点の金利水準、金利上昇シミュレーション、投資用ローンで確認したいポイントまで整理しました。
続きを読む →2026-06-04
不動産投資で法人化すべきか、個人保有のままがよいか。税率の逆転帯、設立費用・均等割・社会保険などのコスト、売却時の課税まで含めて、課税所得800万〜900万円という実務上の目安と判断軸を整理します。
続きを読む →2026-06-03
預金も年0.1%前後の利回り商品を選び続けている、れっきとした資産配分の選択です。インフレ局面で実質価値が目減りする構造、現金で持つべき金額の目安、余剰現金を目的別に働かせる考え方を、統計データと試算で整理します。
続きを読む →2026-06-02
投資用物件の売却でかかる譲渡税の仕組みを整理します。課税対象は売却価格ではなく利益で、税率は所有期間で長期20.315%・短期39.63%に分かれます。取得費・譲渡費用・減価償却・相続特例・申告タイミングまで、関西エリアのモデル試算とあわせて解説します。
続きを読む →2026-06-01
一般管理・サブリース・自主管理の3方式を手取りの実数値で比較。損益分岐は稼働率およそ90%。好立地で高稼働が読める物件なら一般管理が有利になりやすい理由を、借地借家法３２条やサブリース新法の前提も踏まえて解説します。
続きを読む →2026-05-31
物件広告の利回りはほぼ表面利回り。実質に引き直すと1〜2ポイント以上落ちることが多いです。関西の試算で差を確認しながら、購入諸費用・運営費・賃貸需要まで含めて利回りを読む習慣をお渡しします。
続きを読む →2026-05-30
都市部駅近RC区分マンションと郊外一棟木造アパートを、利回り・資産性・流動性・目利きの難度の4軸でフェアに比較。どちらが自分の目的・属性に合うか、目的逆算で考えるための整理です。
続きを読む →2026-05-29
新NISAやFIREブームで「もっと増やしたい」が一人歩きしていませんか。ONZA Estate代表が、目的逆算で考えるマネープラン5ステップと、預金・投信・iDeCo・不動産投資の向き不向きを整理。不動産投資メディアがあえて上流の話から書きます。
続きを読む →2026-05-28
不動産の相続税評価額の圧縮効果は確かに存在しますが、意味を持つのは賃貸経営として成立する物件を選んだ場合に限られます。効くケースと効かないケースの境界線を、現場感覚と税制の両面から整理しました。
続きを読む →2026-05-27
不動産投資のリターンはインカムが本軸、キャピタルは結果論。ONZA Estateで売却相談を多数受けてきた立場から、購入検討中・既保有者の両方に向けて、保有と売却のパターンと設計のチェックリストを整理します。
続きを読む →2026-05-26
投資用物件の売却相談を多数受けてきた元トップ営業が、査定が伸びにくい・売却が長引く物件に共通する5つの構造（管理・立地・再建築不可/既存不適格・オーバーローン・家賃保証）を整理。買う前に見抜くチェック観点を解説します。
続きを読む →2026-05-25
「駅近は資産価値が落ちにくい」と言われる理由を、東京カンテイの首都圏・近畿圏データと駅徒歩別リセールバリューから整理します。家賃水準が投資家評価を通じて売却価格を支える構造と、駅徒歩以外の賃貸需要要素まで含めた立地評価の見方を解説します。
続きを読む →2026-05-24
不動産投資が長期で成立する4つの仕組みを整理し、30年シミュレーション3パターンで検証。得する人の7条件と苦しくなりやすい購入パターンを、元トップ営業の視点と一次データでフェアに解説します。
続きを読む →2026-05-23
不動産投資の "節税できる" を一次ソースで分解。減価償却・損益通算・限界税率・売却時課税の4論点と、課税所得330万円超で効きやすい条件、やめとけ派3つの主張への答えをフェアに整理します。
続きを読む →2026-05-22
団信は生命保険の一部を代替・補完できるのか。生命保険文化センター調査（加入率89.2%・年間35.3万円・死亡保障1,936万円）と主要金融機関の団信プランを並べ、代替できる部分・補完できる部分・代替できない部分を条件付きで整理します。
続きを読む →2026-05-21
ワンルーム投資の出口戦略を一次データで描きます。国土交通省の不動産価格指数は2010年比約2.17倍、首都圏REINSの築年帯別データ、京都・大阪を含む近畿圏の足元動向をもとに、立地別30年シミュレーションと売却・保有継続の両シナリオを整理します。
続きを読む →2026-05-20
不動産投資の家賃下落を一次データで整理。築年による下落は年0.4〜1.0%程度、一方京都市・大阪市をはじめとした主要都市の賃料指数は2009年比+22〜+39%上昇。築年カーブ×立地の二重構造でフェアに判断する記事です。
続きを読む →2026-05-19
ワンルーム投資は本当に"やめとけ"なのか。元京都ワンルームデベのトップ営業が、ネットで頻繁に見かける"やめとけ派"の主張7論点を一つひとつフェアに検証。条件付き擁護のスタンスから、得しやすい人の7条件と判定基準を整理します。
続きを読む →2026-05-18
「家賃保証30年」の本当の意味を、元京都ワンルームデベのトップ営業が解説します。賃料改定条項・借地借家法・サブリース新法を踏まえ、毎月赤字でも成立する仕組みと、地方・遠隔地では条件付きで擁護できる理由を、契約書の実態に沿ってフェアに整理します。
続きを読む →2026-05-17
ワンルーム投資は月単位では赤字でも、ローン元本返済・団信・減価償却・完済後家賃の4つの仕組みで成立し得ます。元 京都ワンルームデベ トップ営業が、30年シミュレーションと7条件で "条件付き擁護" の立場からフェアに解説します。
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