管理会社の選び方 ── 元トップ営業が本音で語る、見るべきポイント

不動産投資は、管理を委託するのが基本です。
空室が出たときの初動も、入居者とのトラブル対応も、実際に動かすのは管理会社です。
だから委託すると決めたあとの、どの会社に任せるかで、収益もストレスも大きく変わります。

私は元京都のワンルームデベでトップ営業をしていた立場で、いい管理会社も、雑な管理会社も、現場で見てきました。
この記事では、その視点から、管理会社を選ぶときに見るべきポイントを率直に整理します。

なお、自主管理・委託・サブリースという管理方式の選び方は別記事の一般管理 vs サブリース vs 自主管理、サブリース（家賃保証）の見極めは家賃保証30年の罠で扱っています。
ここでは、委託すると決めた前提で、その委託先となる管理会社の選び方に絞ります。

最低ライン

最初に、足切りのラインを押さえます。

まず、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）に基づく登録制度を確認します。
2021年6月15日に、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者に、国土交通大臣への登録が義務づけられました。
管理戸数が200戸未満の会社は登録義務の対象外ですが、登録の有無と説明姿勢は確認材料になります。
登録業者は全国で約1万者にのぼります（2025年時点）。

登録業者には、次のことが義務づけられています。

つまり、登録の有無と、契約前の管理受託契約の重要事項説明がきちんとしているかは、最初のふるいになります。
説明をはしょる、書面を出し渋る会社は、その時点で候補から外して構いません。

対応と報告

いちばん見るのは、対応スピードと報告の質です。

別記事でも書いたとおり、空室もトラブルも、初動のスピードが結果を左右します。
そして、その初動を実際に動かすのは管理会社です。
だから私は、管理会社を選ぶときに、対応スピードと報告の質を最優先で見ます。

具体的には、次のような点です。

これは、契約前の問い合わせ段階で、一定程度判断できます。
こちらの質問にすぐ・具体的に答える会社は、入居者対応も同じように速いことが多いです。
逆に、契約前から返信が遅い会社は、契約後に急に速くなるとは考えにくいです。

空室やトラブルの初動については、別記事の空室の最初の30日と入居者トラブルの初動で整理しています。
その初動を任せられる相手かどうか、という目で見ます。

客付け力

対応スピードと並んで重要なのが、空室を埋める力です。

賃貸経営は、稼働率がそのまま手取りに効きます。
募集をどう動かすか、反響をどう次につなげるかは、会社によって差が出ます。

ただし、入居率のような数字は、出し方が会社によって違います。
分母の取り方ひとつで見え方が変わるので、数字だけを鵜呑みにせず、どう算出しているかまで聞くのが安全です。

手数料は安さで選ばない

管理委託料の相場は、一般管理で家賃の3〜5%程度、集金代行だけなら3%程度です。

ここで気をつけたいのは、安さだけで選ばないことです。
手数料は、業務範囲とのバランスで見るものです。
手数料が安くても、対応が遅くて空室が1ヶ月延びれば、その損失は年間家賃の約8%にのぼり、数%の手数料差はあっさり吹き飛びます。

逆に、手数料が高いから対応がいいとも限りません。
料金表の数字だけでなく、その金額で何をどこまでやってくれるのかを、契約前に確認します。

なお、サブリース（家賃保証）の場合、入居者からの家賃とオーナーが受け取る賃料の差額が10〜15%程度になることが多く、一般管理の委託料とは別の仕組みです。
その損得は、管理方式の記事で整理しています。

オーナーの仕事は渡さない

管理会社に任せるといっても、すべてを丸投げするわけではありません。

賃料や募集条件をいくらにするかは、オーナーが決めることです。
管理会社から賃料を下げましょうと提案されることもありますが、最終的に決めるのはオーナーです。
決めるのはオーナー、それを動かすのが管理会社、という役割分担を崩さないことが大事です。

賃料の決め方は、周辺の平米単価で見る方法が有効です。
判断の軸を自分で持っておくと、提案を鵜呑みにせずに済みます。

乗り換え

いまの管理会社に不満があるなら、変えるという選択肢もあります。

乗り換えの大まかな流れは、次のとおりです。

注意点もあります。
解約には予告期間があり、すぐには切り替わりません。
設備のメンテナンス業者を引き継げないこともあります。
サブリース契約の場合は、一般管理と同じ感覚では切り替えられません。
解約条件、違約金、借地借家法上の扱い、入居者との契約関係まで確認が必要です。
融資を受けている場合は、取引銀行にも変更を伝えておくと安心です。

合わない会社に我慢して任せ続けるより、条件を確認したうえで動くほうが、長い目で見ると収益を守れます。

まとめ

管理会社の選び方を整理します。

管理会社は、長く付き合うパートナーです。
料金表の数字より、初動の速さと報告の誠実さで選ぶことが、空室期間とその後の収益を左右します。

いまの管理に不満がある、これから委託先を選びたい、という方は、LINEからお気軽にご相談ください。
物件の立地と運営状況を踏まえて、どこを見て選ぶか、乗り換えるべきかを一緒に整理します。