投資用物件の空室で最初の30日にやること
2026-06-10
入居者から退去の連絡が来てからの最初の30日が、その後の空室期間を大きく左右します。
不動産投資では、管理を委託しているケースも多いです。
その場合、写真や広告、内見対応といった客付けの実務は管理会社が動かします。
ただ、それでもオーナーが決めること、連携することはあります。
この記事では、賃料の決め方を中心に、最初の30日でやることを時系列で整理します。
空室が1ヶ月続くと年間家賃の約8.3%が消える計算なので、初動のスピードがそのまま効いてきます。
まずスピードで動く
退去予告は、賃貸借契約で1ヶ月前と定められているのが一般的です。
連絡が来たら、退去日を待たずに動き出します。
原状回復の手配と、次の入居者の募集準備を、並行で進めておきます。
管理会社にも、早めに動いてもらえるよう声をかけます。
スピードを意識する理由はシンプルです。
空室が1ヶ月続くと、年間家賃の約8.3%（12分の1）が消える（管理費・修繕費・広告費などは含まない単純計算）
賃貸の繁忙期は1〜3月で、この山を逃すと次のタイミングまで空くこともある
最初の30日の初動が、空室期間の長さに大きく影響します。
30日のタイムラインで動きを整理する
退去連絡から30日間を、3つのフェーズに分けて考えると動きやすいです。
退去連絡当日〜7日目：情報収集と段取り
退去連絡を受けた当日〜1週間は、情報収集と段取りに使います。
退去日、解約理由、室内の状況を管理会社に確認する
周辺の募集賃料を集める（広さ・駅距離・築年数が近い物件）
原状回復の見積もりを依頼する
募集開始の目安日を管理会社とすり合わせる
この段階で、次に出す賃料の見立てをざっくり作っておきます。
退去日まで時間があるうちに準備を進めると、退去当日からスムーズに動けます。
8〜14日目：賃料設定と募集開始
2週目は、賃料設定と募集開始の準備に入ります。
平米単価で周辺相場と比較し、募集賃料を決める
募集条件（敷金・礼金・フリーレント・ペット可否など）を整理する
募集図面と写真の確認をする
退去日前でも、内見可能な状態であれば前倒しで募集をかける
15〜30日目：反響を見て微調整する
後半は、反響を見ながら微調整します。
媒体ごとの掲載状況と閲覧数を確認する
内見数と申込率を確認する
反応が鈍ければ、条件面（フリーレント、初期費用、設備）で調整する
申込が入ったら、審査と契約を素早く進める
2週間動かして反響が薄い場合は、賃料を下げる前に、条件面から見直します。
賃料をどう決めるか
ここが、オーナーの判断がいちばん効くところです。
賃料は、総額の感覚で決めず、周辺の似た条件の物件と比べて決めます。
比べるときは、広さ・駅からの距離・築年数が近い物件の募集賃料を、平米単価でそろえて見ます。
総額だと広さの違いに引きずられますが、平米単価にすると、自分の部屋が割高か割安かが見えてきます。
平米単価で比較する手順
具体的な手順は、次のとおりです。
同じ駅・徒歩圏で、広さが±5平米程度の物件を5〜10件ピックアップする
各物件の募集賃料を専有面積で割り、平米単価を出す
築年数・設備・階数で補正を入れる（築浅、最上階、独立洗面などは上振れ要因）
自分の部屋の平米単価のレンジを把握する
このレンジを基準に、募集賃料を決めます。
強気と弱気のバランス
そのうえで、いまの市況で好立地の物件であれば、相場の平米単価の少し上で設定して構いません。
賃料は上昇傾向にあり、強気すぎなければ、相場のちょい上でも決まりやすい局面です。
反響を見て、2週間ほど動きが薄ければ調整する、という段取りで進めます。
逆に、安易に下げるのは避けます。
賃料は毎月の家賃収入だけでなく、売却時の評価にも影響しやすいです。
投資用物件は、買い手が利回りを見て価格を判断することも多いため、賃料が下がるとそのまま物件評価にも響きます。
一度下げた賃料は戻しにくく、物件全体の評価まで下がりかねません。
管理会社から"賃料を下げましょう"と提案されることもあります。
その場合も、まず周辺の平米単価で妥当性を確認してから判断します。
原状回復は範囲を見る
退去の精算では、原状回復の範囲を見ておきます。
借主に請求できるのは、原則として故意・過失や通常とはいえない使い方による損耗です。
契約書の特約も確認しながら、管理会社と範囲を整理します。
日焼けによる壁紙の変色や、家具を置いていた床のへこみのような、経年劣化・通常損耗はオーナーの負担が原則です。
これは、2020年4月1日施行の改正民法第621条でも明文化され、国土交通省の"原状回復をめぐるトラブルとガイドライン"でも同じ考え方が示されています。
過剰な原状回復で、無駄に時間とお金をかけないことも大事です。
次の入居に効く部分（ハウスクリーニングや目立つ傷の補修）に絞って、スピードを優先します。
募集が動いているか確認する
管理を委託している場合、客付けの実務そのものは管理会社が担います。
オーナーがやるのは、募集がちゃんと動いているかを確認することです。
管理会社への確認リスト
定期的に確認したい項目を整理します。
複数の媒体（SUUMO、HOME'S、at homeなど）に募集が出ているか
募集賃料・条件が依頼どおりか
写真や図面が最新の状態か
反響数（問い合わせ件数）はどれくらいか
内見数と、内見後の反応はどうか
競合になっている物件はどこか
これらを、週次でも管理会社と共有しておきます。
反応が鈍いときは、賃料をすぐ下げるのではなく、初期費用やフリーレント、設備などの条件で調整できないかを相談します。
反響が鈍いときの優先順位
反響が薄いときに見直す順番は、次のように考えます。
募集条件（フリーレント1ヶ月、礼金ゼロなど）を調整できないか管理会社と相談する
簡易な設備追加（モニターホン、Wi-Fi無料など）を検討する
写真や掲載の見せ方は、管理会社に改善を相談する（オーナーが手を入れる部分ではない）
最後に、賃料を見直す
賃料の下げは最後の手段にして、まずは条件から動かします。
申込が来たら素早く
入居の申込が入ったら、審査と契約はスピーディに進めます。
判断や手続きが遅れると、申込者が他の物件へ流れてしまいます。
とくに繁忙期は動きが速いので、タイミングを逃さないことが大切です。
オーナー側でも、保証会社の審査結果、入居開始日、契約条件の最終確認を素早く返せるように準備しておきます。
まとめ
空室の最初の30日でやることを整理します。
退去予告を受けたら即動く（原状回復と募集を並行で準備）
30日を3つのフェーズに分け、当日〜7日で情報収集と段取り、8〜14日で賃料設定と募集開始、15〜30日で反響を見て微調整する
賃料は周辺の似た条件の平米単価で把握し、いまの市況なら相場の少し上で設定する（安易に下げない）
原状回復は範囲を確認し、通常損耗・経年劣化はオーナー負担を前提に、不要な追加工事を増やしすぎない
募集が動いているかを管理会社と確認し、反応が鈍ければ、まず条件で調整する（見せ方の改善は管理会社に相談）
申込が来たら、審査・契約を素早く進める
管理を委託していても、賃料と条件を決めるのはオーナーです。
最初の30日の初動と、平米単価で見た賃料設定が、空室期間とその後の収益を左右します。
空室の賃料設定や募集条件を、周辺の平米単価から一緒に詰めたい方は、LINEからお気軽にご相談ください。
相場を踏まえて、下げすぎず決まりやすい設定を一緒に考えます。
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