家賃下落カーブの真実：築年別データで見る30年後 ── 元トップ営業がフェアに整理する

不動産投資への批判で必ず登場するのが、"築年経過で家賃が下がるから損する" という主張です。
確かに家賃は下がる可能性はあります。
ただし一次データを見ると、築年による下落は年0.4〜1.0%程度で、35年後も約75〜80%水準に留まります。
一方で、関西でいうと京都市・大阪市のような主要都市の賃料指数は2009年比で大きく上昇しています。

この記事では、家賃下落を感覚ではなく、公的統計と民間調査レポートをもとに整理します。

著者の立場 ── データで答える

私は元京都ワンルームデベで営業を務めトップを獲得し、現在はONZA Estateの代表として、好立地の区分マンションを中心とした投資用物件の仲介を行っています。
売る側と買う側、両方を経験している立場として、この記事では "条件付き擁護" のスタンスで書きます。

"やめとけ" 一辺倒の批判派と "絶対得します" 一辺倒の営業派、どちらの立場にも立ちません。
家賃下落というテーマは、感情的な反論や営業トークが入りやすい領域ですが、ここでは公的統計と主要な研究レポートを並べて判断します。
使うソースは7本、すべて出典を明記しています。

この記事で使う一次ソース
1. 総務省統計局「借家家賃の経年変化について －消費者物価指数における家賃の品質調整に関する調査研究－」平成30年7月
2. 三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」2013年
3. LIFULL HOME'S × 三井住友トラスト基礎研究所 Report Vol.4「賃貸マンションと比較した賃貸アパートの実態分析」2020年9月
4. アットホーム株式会社 × 三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」2025Q3（公表2025年12月）
5. 一般財団法人 日本不動産研究所「第53回 不動産投資家調査」2025年10月現在
6. 株式会社LIFULL HOME'S「マーケットレポート」2025年11月公表（大阪市・東京23区の賃料動向）
7. リクルート住まいカンパニー「住まいインデックス」都道府県データ（京都府賃料動向）

家賃下落カーブ

公的データから見える "平均年率約0.8%"

最初に置きたいのは、総務省統計局が平成30年7月に公表した「借家家賃の経年変化について －消費者物価指数における家賃の品質調整に関する調査研究－」です。
これは消費者物価指数で家賃の品質調整を行うための調査研究で、ヘドニック法という統計手法を使い、築年経過に伴う家賃下落の純粋な部分だけを取り出して推計しています。

結論として、借家家賃の平均年率下落は "約0.8%" という数字が示されています。
ヘドニック法というのは、立地や面積や設備など多数の要素を変数として組み込み、"築年だけ" が家賃にどれくらい効いているかを切り出す手法です。
感覚的に "家賃が下がった" ではなく、品質を揃えた上で築年要素だけを純粋に取り出した値という点で、公的データとしての信頼性が高いです。

ただし、これは全国平均の数字です。
立地によってこのカーブの傾きは大きく違ってきます。
そこは後段で詳しく扱います。

LIFULL×SMTRI の35年スパン分析

次に、LIFULL HOME'S と三井住友トラスト基礎研究所が2020年9月に公表したReport Vol.4を見ます。
これは東京23区の賃貸募集事例 264,706件を使った築35年スパンの分析ですが、賃料指数の動きを見る限り、京都市・大阪市など他主要都市にも同じ構造があてはまると考えられます。

ここで重要なのは、5年区分の平均年率下落の "カーブ形状" です。
マンション 18-30㎡（シングル系）の数字を並べると次のようになります。

この形状を読み解くと、二つのことが分かります。
一つ目は、新築直後は年率0.4%と非常に緩やかなスタートだということ。
二つ目は、築20年以降に年率1.0%程度となり、そこから先はおおむね横ばいに近づくということです。

つまりこのデータ範囲では、下落スピードは年率1%程度で落ち着く傾向が見えます。
35年累計でシングル系は-25.1%、コンパクト系は-22.2%という数字も示されており、新築時を100とすると約75〜80%水準で落ち着いていく形になります。

三井住友トラスト基礎研究所の3フェーズ構造（先行研究）

もう一つ、2013年に三井住友トラスト基礎研究所が出した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」というレポートがあります。
東京23区2001-2011年の572モデルを使った分析で、賃料下落を3フェーズで捉えた先行研究です。

このレポートでは、築3〜10年を "新築物件との競合が激しく、最も下げ圧力が大きいフェーズ" としています。
その後、築11〜20年で下げ圧力が緩和され、築21年以降はさらに低下し、シングル系ではほぼ解消傾向、と整理されています。

これは絶対額・下げ圧力としての見方です。
一方、先ほど挙げたLIFULL×SMTRI Vol.4（2020年）の5年区分データを年率で見ると、築0〜5年が約0.4%と最も緩やかで、築20年以降が約1.0%に近づく形です。
下げ圧力の質的なフェーズ感（SMTRI 2013）と、年率の下落率（LIFULL×SMTRI 2020）は、必ずしも同じ方向を示すとは限りません。

感覚的には "古くなればなるほど加速度的に下がる" と思われがちですが、後者のデータを見る限り、年率1.0%でフラット化していくのが実態に近そうです。
感覚論ではなく、複数の一次データを並べて見るのが安全です。

物件タイプ別 35年累計下落率（LIFULL×SMTRI Vol.4）

同じVol.4 のレポートからもう一つ、物件タイプ別の35年累計下落率も並べておきます。
東京23区での平均値です。

面積が広いほど、つまりコンパクト系のほうが、累計下落率は小さくなる傾向が見えます。
マンションとアパートの差は小さく、構造種別よりは面積帯のほうが効きやすい結果です。
ただし、これも東京23区平均の話であり、立地・設備・運営状態で実際の物件は大きくブレます。

築年指数イメージ表（モデル試算）

上記の年率カーブを累積させた、築年別の家賃水準イメージを置きます。
これはLIFULL×SMTRI Vol.4 の18-30㎡シングル系の年率を素直に累積した "モデル試算" であり、個別物件の家賃を保証する数字ではありません。

注意：あくまでモデル試算です
この表はLIFULL×SMTRI Vol.4 の東京23区シングル系平均年率を累積したものです。
実際の家賃下落は物件の立地・管理状態・賃料設定・市場環境・契約更新タイミングによって変動します。
後述する通り、立地によってこの数字より緩やかにも急にもなり得ます。

立地で変わる

築年カーブの平均像はここまでで整理できました。
しかし、これは "縦軸" の話に過ぎません。
同じ築年数でも、立地によって家賃の絶対水準と下落スピードは大きく違います。

マンション賃料インデックス 2025Q3 で見える都市別の差

アットホーム株式会社と三井住友トラスト基礎研究所が共同で公表している「マンション賃料インデックス」2025Q3（公表2025年12月）は、2009年第1四半期を100とした都市別の賃料指数の時系列データです。
この指数も品質調整を行った上で算出されているため、純粋な賃料水準の推移を比較できます。

主要都市の2025Q3値を並べると次の通りです。

注目すべきは三点です。
一点目は、京都市が139.22と、公表2c都市中で最高水準にあり、2009年比で約4割上昇していること。
二点目は、大阪市・名古屋市・横浜市・東京23区といった主要都市の指数もいずれも+22%以上の上昇基調にあること。
三点目は、同じ東京エリアでも "23区" と "都下" で7ポイント以上の差が開いており、同じ都市圈内でも中心部と郊外で明確に二極化していることです。

つまり、築年カーブの "縦軸" だけ見ると年率0.4〜1.0%で下がっていますが、立地という "横軸" で見ると、主要都市は2009年以降で2割〜4割上昇しています。
どこを見ても、都市部の賃料は構造的に強いという絵が描けます。

期待利回りで見る投資家視点の現在地

投資家から見た現在地として、日本不動産研究所の「第53回 不動産投資家調査」2025年10月現在のワンルームマンション期待利回りも参考になります。

ここでいう期待利回りは、投資家が購入判断時に期待する還元利回りであり、広告で見る表面利回りとは意味が違います。
この数字の差は、価格に対する家賃水準の市場評価と捉えることができます。
東京城南の3.7%は、流動性や資産性、賃料安定性などを投資家が高く評価している可能性があります。

京都・大阪の足元の動き

中長期の指数だけでなく、足元の賃料も上昇トレンドに入っています。

京都では、リクルート住まいカンパニー「住まいインデックス」の都道府県データで、標準的な賃貸マンションの賃料が直近3年で累計約+4.6%（年率1.0% → 1.3% → 2.3%と加速）という動きが観測されています。
背景には、京都市で単身世帯が増え続けていることや、海外投資家が中心部の物件を買い足している動きがあります。

大阪も同様です。
LIFULL HOME'Sのマーケットレポート（2025年11月公表）では、大阪市の掲載賃料は前年同月比+18.9%と、12ヶ月連続で上昇し過去最高を更新しています。
上昇率は東京23区を上回るペースで、中心6区（北区・中央区など）も前年同月比+12.2%で過去最高を更新。
日本賃貸住宅管理協会の調査（2025年7月）では、大阪市の空室率は4%台と、しっかり入居付けが回っている状態です。

東京でも同様の動きが見られます。
主要都市部の賃料が明確に上昇しているというのがデータの示すところです。

なぜ立地で差が出るのか

なぜ立地で家賃カーブの傾きが違うのか、軽く触れておきます。

それは、立地がよく需要がある場所ほど借り手を取り合うライバルの物件数が少ないからです。
例えば、需要が集まる主要駅やオフィス街を中心に円を描いた場合、徒歩5分圏内と徒歩10分圏内では、そもそもの面積が大きく異なります。
当たり前ですが、その中心に近づくほど円の大きさは小さくなり、遠のくほど大きくなります。
そのため、同条件の物件の絶対数も大きく変わります。

つまり、人気エリアに近づくほど物件が限られ、構造的に同じような条件のライバル物件の数（供給量）そのものが少なくなりやすいということです。

築年カーブ × 立地の二重構造

ここまでの内容を統合します。

築年カーブ（縦軸）は平均値です。
そして、その平均値は東京23区のデータから取られています。
同じ京都市や大阪市の中でも、中心部の主要駅徒歩5分圏と、周辺の徒歩15分圏では、カーブの傾きはまったく違うはずです。

模式的に整理すると次のように考えられます。
これは実データではなく、考え方を整理する模式図です。

"築年経過 = 全物件同じように下落" ではない
同じ築20年でも、都市部の好立地物件と郊外駅遠物件の家賃水準は、新築時よりむしろ差が開いている可能性があります。
これは個別物件で見るのではなく、エリア指数の時系列推移を見ると分かります。

私自身、京都・滋賀の物件を日常的に見ていますが、京都市中心部の徒歩圏内と、滋賀の郊外駅では、築年経過の "効き方" がまったく違うと感じます。
同じ "築20年" というラベルでも、中身は別物だと考えるべきです。

データで答える "やめとけ派" の3主張

家賃下落を根拠にした批判は、おおむね3パターンに集約されます。
一つずつデータで答えます。

主張1："築年経過で家賃下落が止まらず、加速していく"

これもデータと逆の方向です。
LIFULL×SMTRI Vol.4 の5年区分カーブを見ると、築初期は年率0.4%と緩やかで、築20年以降に年率1.0%程度でフラット化していきます。
35年累計でもシングル系-25.1%、コンパクト系-22.2%に留まり、新築時を100とすると約75〜78の水準です。

つまり、下落スピードは加速していくのではなく、むしろ築20年以降は一定スピードに近づいて落ち着いていく構造だ、というのがデータの示すところです。

主張2："新築から急に下がる"

これもデータと逆です。
5年区分の年率は、築0〜5年で約0.4%、築5〜10年で約0.6%です。
新築直後は最も緩やかなフェーズで、新築時の家賃の約2%しか下がらない計算になります。

デベロッパーの利益・広告費・販売手数料を含んだ価格設定だけを理由に、急激な家賃下落が起きるとは限りません。
個別物件で大幅に下落するケースは、当初の家賃設定が周辺相場より強気だった場合に起こりやすいと考えられます。

主張3："人口減で下落する"

マンション賃料インデックス2025Q3を見る限り、京都市139.22・名古屋市127.98・東京23区122.81・大阪市122.72・横浜市121.98と、主要都市単位の指数ではいずれも2009年比で上昇基調にあります。
これは品質差の影響を一定程度調整したうえでも、賃料水準が上昇している傾向が見えます。

人口は確かに減少しています。
しかし、それは全国合計の話であり、需要が集中する主要都市では、賃料水準はむしろ上昇しているのが現実です。
"人口減 = 全物件下落" は、エリアを分けずに語ったときの一般論であり、立地で分けて見るとまったく違う絵が見えてきます。

物件選びの見方

ここまでのデータを踏まえて、実務的な判断軸を整理します。

利回りだけでなく "立地でカーブが緩やかか" を見る

投資判断で利回りばかり見ると、利回りが高い物件 = 立地が弱い物件、を選んでしまうリスクがあります。
日本不動産研究所の期待利回りで京都4.6% / 東京城南3.7% という差が出ているように、利回りの低さは流動性や賃料安定性への期待の裏返しと読めます。

私は、立地と賃貸需要を重視する立場です。
その結果として、京都・大阪をとりわけ、都市部の駅徒歩圏内の好立地物件を評価することが多いです。
利回りが高いから良い、ではなく、30年スパンで家賃カーブがどう推移しそうな立地か、を見る視点が必要だと考えます。

都市別マンション賃料インデックスを見る習慣

アットホーム×三井住友トラスト基礎研究所のマンション賃料インデックスは、四半期ごとに公表されています。
購入を検討する物件のあるエリアの指数が、2009Q1=100基準で過去16年あまりどう推移してきたか。
これは無料で確認できるデータです。

上昇基調が続いているエリアか、横ばいか、下落しているか。
これを確認してから物件個別の検討に入る習慣をつけると、立地リスクを把握するための初期スクリーニングになります。

5年に1回の家賃見直しタイミング

実際の家賃改定は、毎年小刻みに起きるわけではありません。
賃貸借契約の更新（通常2年）や、退去・再募集のタイミングで家賃を見直すのが一般的です。
体感としては5年に1回程度、家賃水準を見直すタイミングが来るイメージで運用していくことになります。

このタイミングで周辺相場と自物件の家賃を比較し、必要なら微調整する。
築年カーブを平均値通りに歩むのではなく、立地と管理状態次第でカーブを上にも下にもズラせる、という運用感覚が現実に近いと考えられます。

売却タイミングは家賃と相場のセットで判断

売却を考えるとき、家賃水準だけで判断するのは危険です。
家賃水準とエリアの取引相場、両方を見て、利益確定のタイミングを判断します。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得として所得税・復興特別所得税・住民税の合計20.315%が目安になります。
この点も含めて、利益確定の考え方は別記事 なぜ "毎月赤字" でもワンルーム投資が成立するのか の「利益確定」セクションで、不動産価格指数・REINS成約データを含む出口シナリオは ワンルーム投資の出口を一次データで描く で整理しています。

まとめ ── あなたが買う物件はどのカーブに乗るのか

データで分かったことを最後にまとめます。

築年経過で家賃が下がるのは事実です。
ただし、その下落は東京23区平均で年率0.4〜1.0%、データ範囲では年率1%程度で落ち着き、35年累計でも-20〜25%程度に留まります。

そして、これは平均値の話です。
マンション賃料インデックスで見る限り、京都市・大阪市をはじめとした主要都市は、2009年比で+22〜+39%上昇しています。
足元でも京都・大阪を中心に賃料上昇トレンドが続いていて、東京を含めた他の主要都市も同様の動きです。
立地で大きく二極化していて、都市部の好立地物件では、平均より緩やかなカーブをたどる可能性があります。
また、家賃は中長期で見ると物価上昇にも連動して動く側面があり、長期保有を前提にできる不動産は、インフレに対して相対的に強い資産になり得ます。
ただし、個別の賃料設定や管理状態によって結果は変わります。

"築年経過で家賃下落" を理由にワンルーム投資を全否定するのは、データを縦軸だけで見ている議論です。
築年カーブ（縦軸）× エリア・時系列（横軸）の二重構造で見るのが、フェアな判断軸だと考えます。

あなたが検討している物件は、どのカーブに乗る物件でしょうか。
築年カーブの平均値ではなく、立地と時系列指数の両方を見て判断していくことをおすすめします。

検討中の物件がどの家賃カーブに乗りそうか知りたい方は、LINEからご相談ください。
築年・立地・想定家賃推移を、一次データに照らして整理します。

以前の記事で、毎月のキャッシュフローがマイナスでも長期では成立し得る不動産投資の構造を整理しました。
では、実際に得をした人と苦しくなった人は、何が違ったのでしょうか。