リノベが成功する物件・失敗する物件 ── 分かれ目は立地にある

中古を安く買ってリノベで価値を上げる。
保有している部屋を直して、空室を埋める。
どちらも魅力的な打ち手ですが、成功するかどうかは、リノベの出来より先に、立地に左右されることが多いです。

立地が弱い物件は、いくらきれいにしても、賃料が上がりにくく、空室も埋まりにくいです。
リノベは、立地の良さを引き出す手段であって、立地の弱さを覆す魔法ではない、というのが私の考えです。

私は元京都のワンルームマンションデベロッパーでトップ営業をし、いまはONZA Estate代表として物件を見ています。
この記事では、リノベが成功する物件と失敗する物件の分かれ目を整理します。

リノベと原状回復は別物

最初に、混同しやすい2つを分けます。

原状回復は、借主の故意・過失などによる損傷を戻すための修繕です。
通常損耗や経年劣化は、原則として借主負担にはなりません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、同じ考え方が示されています（民法第621条）。
これは別記事の空室の最初の30日で整理したとおりです。

一方、リノベ（バリューアップ）は、原状回復の範囲を超えて、付加価値を足す投資です。
賃料を上げる、空室を埋めやすくする、という目的で行います。

この2つを分けずに進めると、原状回復のつもりが、気づけば高額リノベになりがちです。
戻すための費用と、価値を上げるための投資は、分けて考えます。

成功するかは立地次第

ここが、いちばん大事なところです。

賃貸需要が太い好立地なら、リノベで足した付加価値が、賃料や入居の決まりやすさに反映されやすいです。
借りたい人が多いので、きれいで設備のいい部屋は選ばれやすく、相場の少し上でも決まることがあります。

さらに、賃料が維持されやすい物件は、売却時にも投資家から利回りで評価されやすく、価格が崩れにくい傾向があります。
好立地は、家賃面と売却価格面の両方で強さが出やすい、ということです。

逆に、立地が弱く需要が薄いエリアでは、部屋をどれだけきれいにしても、そもそも見に来る人が少ない傾向があります。
賃料は上がりにくく、空室も埋まりにくく、かけたリノベ費用は回収しにくいです。

リノベは、もともとの立地が持つ力を引き出す手段です。
立地の弱さそのものを、リノベだけで覆すのは難しいです。
だからリノベが成功しそうな物件を探すときは、内装の状態より先に、立地と賃貸需要を見ます。

費用対効果で見る

立地を確認したうえで、次は費用対効果です。

リノベ費用は、内容によって幅があります。
あくまで目安で、物件や仕様によって大きく変わりますが、おおよそ次のような水準です。

これに対して、リノベによる賃料アップや空室期間の短縮で、何年で回収できるかを見ます。
考え方は、シンプルな引き算です。

○例：設備更新に20万円かけて、賃料が月3,000円上がった場合
○年間の賃料アップ：3,000円 × 12ヶ月 ＝ 36,000円
○回収の目安：20万円 ÷ 36,000円 ≒ 約5.6年

※あくまでモデル試算です。
費用も賃料アップ効果も物件で大きく変わるので、自分の物件の数字で計算します。

ここで注意したいのは、やりすぎないことです。
投資用の部屋に過剰なスペックを入れても、賃料は相場の上限で頭打ちになりやすいです。
周辺の似た条件の相場を見て、その少し上に届く範囲でリノベを止めるのが、回収の観点では効率的です。

専有部で動かせないもの

築古のRCマンションをリノベするときは、専有部だけでは動かせないものがある、と知っておきます。

とくに配管は、買ってから発覚すると重くのしかかります。
築古を狙うときは、配管の更新状況と管理組合の状態を、買う前に確認します。
築古マンションの見方そのものは、別記事の築古マンションの見方で整理しています。

出口での評価

リノベ費用が、売るときに価格として戻ってくるかは、誰に売るかで変わります。

実需（自分で住む人）に売る場合は、リノベ済みは手間が省けるぶん好まれやすく、価格にプレミアムが乗りやすいです。
一方、投資家に売る場合は、見た目より利回りで評価されることが多いです。
リノベにいくらかけたかではなく、その結果いくらの賃料が取れているかをもとに価格を見られやすいため、かけた費用がそのまま価格に乗るとは限りません。

つまりリノベは、家賃という収益を底上げするための投資です。
リノベ代を売却で取り戻す、という前提で考えると、投資家向けの出口では外しやすいので、あくまで賃料への効果で採算を見ます。

見分け方

ここまでを、見分けの形に整理します。

リノベが成功しやすい物件は、次のような条件です。

リノベが失敗しやすい物件は、次のような条件です。

まとめ

リノベが成功するかどうかを整理します。

リノベは、立地と賃貸需要がある物件でこそ効果が出やすい打ち手です。
立地を見極めたうえで、回収できる範囲で手をかけるのが、リノベを成功させるための順番です。

検討中の中古物件でリノベが成功するか、保有物件にどこまで手をかけるべきか、立地と費用対効果から一緒に整理したい方は、LINEからお気軽にご相談ください。
かけた費用が回収できるかどうかまで含めて、数字で見ていきます。