表面利回りの先 ── CCRとIRRで自己資金効率と時間まで見る

物件広告に並ぶ表面利回り。
経費まで引いた実質利回り。
ここまで見れば、物件の収益力はだいぶ正確につかめます。

ただ、実質利回りまで見ても、まだ抜けている視点が二つあります。
一つは、自分が実際に入れた自己資金が、どれだけ効率よく働いているか。
もう一つは、お金の"時間"を考えた、保有から出口までの総合的な利回りです。

それを見るのが、CCR（自己資金利回り）とIRR（内部収益率）という二つの指標です。
この記事は、表面利回りと実質利回りを整理した別記事の一歩先として、この二つの読み方を、モデル試算を交えて見ていきます。
表面・実質をまず確認したい方は、別記事の利回り表示の見方 ── 表面利回りと実質利回りを先にどうぞ。

物件の点数と投資の点数

表面利回りも実質利回りも、分母は物件価格（または総投資額）です。
つまり"その物件そのものが、いくらの収益力を持っているか"を測る、いわば物件の点数です。
同じ価格・同じ家賃・同じ運営費で見るなら、表面利回りや実質利回りは、借入の条件では変わりません。

ところが実際の投資では、いくら自己資金を入れ、いくら借りたかで、手元に残るお金の効率は大きく変わります。
同じ物件でも、現金で買う人と、借入を使う人とでは、自己資金から見たリターンはまったく別物になります。
そこを測るのがCCRであり、さらに時間の流れまで織り込むのがIRRです。
こちらは"投資の点数"と言えます。

四つの指標を並べて整理します。

表面から実質、CCR、IRRへと、見える範囲が一段ずつ広がっていきます。
どれか一つで決めるのではなく、この順に積み上げて見るのがコツです。

CCR ── 自己資金がどれだけ働いているか

CCRは"Cash on Cash Return"の略で、自己資金利回りとも呼ばれます。
計算式はこうです。

年間キャッシュフロー（家賃収入から運営費とローン返済を引いた、税引前の手残り）を、投じた自己資金（頭金＋購入諸経費）で割る。
これがCCRです。

表面・実質との決定的な違いは、分母です。
表面・実質の分母は物件価格ですが、CCRの分母は"自分が実際に出したお金"です。
だからこそ、借入の使い方でCCRは大きく動きます。

借入条件と物件の収益力がかみ合えば、自己資金を圧縮することでCCRは上がります。
分母である自己資金が小さくなるからです。
これがレバレッジ（てこ）の効果です。
同じ物件を、現金で買う場合と、借入を使う場合とで比べてみます。

○前提（モデル試算）
○物件価格：2,000万円
○購入諸経費：約140万円（総投資額 約2,140万円）
○満室家賃：年120万円（表面利回り6.0%）
○運営費・空室損を引いた純収益（NOI）：年約90万円（実質利回り 約4.2%）
○借入条件：変動金利2.0%・35年

○ケースA：全額自己資金（2,140万円）で買う
○年間キャッシュフロー：90万円（借入がないので純収益がそのまま手残り）
○CCR：90万円 ÷ 2,140万円 ＝ 約4.2%

○ケースB：頭金200万円＋諸経費140万円＝自己資金340万円、借入1,800万円
○年間返済額：約72万円
○年間キャッシュフロー（返済後）：90万円−72万円＝約18万円
○CCR：18万円 ÷ 340万円 ＝ 約5%

手残りの金額そのものはケースBのほうが小さい（18万円）のに、自己資金から見た利回り＝CCRは、全額自己資金の4.2%より高い約5%になりました。
少ない自己資金で物件を動かしているからです。
これが、借入と物件の収益力がかみ合ったときの数字の姿です。

ご自身の物件価格・自己資金・金利で、CCRがどう変わるかを試算したい方は、こちらから条件を教えてください。

ただし、CCRが高いほど良い、と単純に受け取るのは危険です。
注意点を押さえておきます。

CCRの分子は、家賃から生まれる返済後の手残りです。
家賃が下がりにくい立地でなければ、この分子はすぐに痩せます。
CCRは、家賃という土台があってはじめて意味を持つ指標です。

IRR ── お金の時間まで考える

CCRは、ある一年を切り取ったスナップショットです。
これに対してIRRは、買ってから売るまでの全期間を、一本の利回りに束ねます。

IRRは"内部収益率"と訳されます。
投資期間に発生するお金の出入り（最初の自己資金の支出、毎年のキャッシュフロー、出口の売却手取り）を、お金の時間価値で割り引いて、ちょうど釣り合う利回りのことです。
お金は早く受け取るほど価値が高い、という考え方を織り込んでいます。

ここで効いてくるのが、CCRでは"出ていくお金"に見えていた元本返済です。
毎年のローン返済のうち元本部分は、家賃で残っている借金（残債）を削っている、いわば自分の資産を積み上げている部分です。
CCRの返済後キャッシュフローでは差し引かれて手残りが薄く見えますが、売るときには残債が減っているぶん、手取りとして返ってきます。
IRRでは、売却価格・残債・売却費用を置くことで、元本返済による残債の圧縮が出口の手取りに反映されます。
家賃で毎月の収支を埋めながら資産が積み上がる構造は、別記事なぜ"毎月赤字"でも不動産投資が成立するのかでも詳しく扱っています。

先ほどのケースBを、10年保有して売る前提で見てみます。

○前提（モデル試算・ケースBの続き）
○初期投資：自己資金340万円の支出
○毎年の手残り：約18万円（家賃は横ばいと仮定）
○10年後に売却：売却価格は取得時と同じ2,000万円（価格は上がらない前提）
○10年後の残債：約1,400万円（家賃で返済を続けた結果）
○売却費用：約70万円
○税引前の売却手取り：2,000万円−1,400万円−70万円＝約530万円

○結果（税金・譲渡税は考慮しない税引前モデル）
○IRR：約9%

実質利回り4.2%、CCR約5%に対して、この税引前モデルではIRRは約9%です。
差はどこから来たのか。
価格は1円も上がっていないのに、です。

正体は、家賃が返済を通じて削ってきた元本です。
借入1,800万円が10年で約1,400万円まで減り、その差の約400万円が、家賃の力で積み上がった自分の持ち分になりました。
出口の手取り約530万円の大半は、この元本返済ぶんです。
つまりIRRが示す収益は、値上がり益をあてにしたものではなく、家賃が時間をかけて生んだものです。

さらに、投資用物件は、買い手の多くが投資家で、家賃収入と期待利回りから価格を組み立てることも多いです。
だから家賃が下がりにくい物件は、保有中のキャッシュフローだけでなく、出口の売却価格まで支えられやすくなります。

このIRRにも、読むときの注意点があります。

だからIRRも、単独で"高いから買い"とは判断できません。
表面、実質、CCR、IRRを束で見て、はじめて投資の姿が立体的になります。

どの順で見るか

四つの指標は、こう積み上げて見ます。

そして、四つすべての土台にあるのは家賃です。
指標がどれだけ精緻でも、家賃が下がりやすい立地なら、CCRの分子も、IRRの出口も、前提から崩れます。
逆に、家賃が下がりにくい好立地であれば、価格が横ばいでも、家賃が返済を通じて資産を積み上げてくれます。

指標は、家賃という土台の上で、投資の効率を映す鏡です。
順番に積み上げて読めば、表面利回りの数字一つでは見えなかった、投資の本当の姿が見えてきます。

まとめ

自己資金をいくら入れ、いくら借りて、何年で見るか。
条件が変われば、CCRもIRRも変わります。
ご自身の物件と資金計画で、家賃で成り立つ設計になっているかを一緒に確かめたい方は、LINEからお気軽にご相談ください。
表面の数字だけでなく、自己資金効率と時間まで含めて、収支の中身を一緒に見ていきます。