大津市で住宅購入にかかる諸費用と税金ーー物件価格に加えていくら必要かを内訳から整理する

住宅購入で見落としがちなのが、物件価格以外にかかる諸費用と税金です。
資金計画を立てる段階で全体像を把握しておくことで、無理のない予算判断ができます。

この記事では、大津市で居住目的の住宅購入を検討する方に向けて、諸費用と税金を令和8年（2026年）8月時点の情報で整理いたします。
制度の要件・限度額・期限は変わることがあるため、最新は国税庁・国土交通省・滋賀県・大津市の公式情報でご確認ください。

大津市の住宅購入は「物件価格＋諸費用」で考える

住宅購入の総額は、物件価格だけでは決まりません。
諸費用は物件価格のおおむね6〜10%が一般的な目安です。
中古物件では仲介会社を通じて購入する場合に仲介手数料が加わるため高めになりやすく、新築でも売主から直接購入する物件では仲介手数料がかからない場合があります。

大津市は、駅によって価格帯が大きく違う市です。
同じ条件で集計した中古マンション60〜80㎡の中央値でも、堅田駅の1,680万円から大津京駅の3,380万円まで開きがあります（SUUMO掲載情報・集計期間2025年7月1日〜2026年6月30日・各駅徒歩15分以内の最終掲載価格で、成約価格ではありません）。
この価格帯に諸費用の目安を当てはめると、次のようになります。

○ 2,000万円の物件 → 約120〜200万円
○ 3,000万円の物件 → 約180〜300万円
○ 4,000万円の物件 → 約240〜400万円

あくまで目安であり、仲介手数料の有無、住宅ローンの組み方、保険の付け方によって変動します。
駅ごとの相場やエリアによる住まいの形の違いは、別記事「大津市で戸建てとマンションはどちらを選ぶ？」で整理しています。
どのエリアで探すかによって物件価格の水準が変わる分、諸費用を含めた総額もエリアで変わってきます。

諸費用の主な内訳（仲介手数料・登記・ローン関連・保険）

諸費用の主な内訳は次のとおりです。
○ 仲介手数料
○ 印紙税
○ 登録免許税・司法書士報酬
○ 住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料・団体信用生命保険）
○ 火災保険・地震保険料
○ 固定資産税等の日割り精算金
○ 引越し費用

このうち中古物件で大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
宅地建物取引業法で上限が定められており、売買価格400万円超の場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式が用いられます。
なお2024年7月の改正で、800万円以下の低廉な物件については、一定の条件下で報酬上限が30万円（税抜）まで認められるようになりました。
いずれも法律上の上限額であり、これを下回る設定も可能です。

住宅ローン関連費用は金融機関や商品によって幅があり、保証料型と事務手数料型では支払い方が異なります。
火災保険・地震保険は補償内容と期間で保険料が変わるため、契約時に複数の見積もりを比較して判断しましょう。

購入時にかかる税金と軽減措置（印紙税・登録免許税・不動産取得税）

令和8年（2026年）8月時点で、購入時にかかる主な税金は次の3つです。

■ 印紙税（売買契約書）
不動産譲渡契約書には軽減措置があり、令和9年3月31日までに作成される契約書が対象です。
契約金額1,000万円超5,000万円以下は軽減後1万円、5,000万円超1億円以下は3万円となります（本則はそれぞれ2万円・6万円）。

■ 登録免許税（登記）
住宅用家屋の軽減税率は令和9年3月31日までの適用期限です。
○ 所有権保存登記（新築建物）：本則0.4%→軽減0.15%
○ 所有権移転登記（建物・売買）：本則2.0%→軽減0.3%
○ 抵当権設定登記：本則0.4%→軽減0.1%
土地の所有権移転登記は本則2.0%のところ1.5%に軽減されており、令和8年度税制改正で適用期限が令和11年3月31日まで3年延長されました。

■ 不動産取得税（滋賀県）
取得後に都道府県へ納める税金で、大津市の物件は滋賀県に納めます（窓口は市役所ではなく、大津市におの浜の大津県税事務所です）。
本則4%のところ、住宅・土地は令和9年3月31日までの取得で軽減税率3%が適用され、宅地は課税標準が評価額の1/2となる特例も同期限まで設けられています。
新築住宅（床面積40㎡以上240㎡以下）は評価額から1,200万円が控除され、認定長期優良住宅は令和13年3月31日までの取得に限り1,300万円控除となります。
中古住宅は新築時期により控除額が異なり、平成9年4月1日以降に新築されたものは1,200万円控除、それより古いものは控除額が小さくなります。
住宅用の土地にも一定の軽減があります。

これらの軽減措置は期限と要件が定められているため、購入時に国税庁・滋賀県の公式サイトで最新を確認することが大切です。

保有後にかかる税金（固定資産税・都市計画税）と軽減

住宅を保有してからは、毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。
いずれも市場価格（売買価格）ではなく固定資産税評価額をもとに課税されるため、売買価格だけで年間の税額は判断できません。

■ 大津市の税率
○ 固定資産税：1.4%
○ 都市計画税：0.3%（市街化区域内の土地・家屋に課税）

大津市で意識しておきたいのが、都市計画税の課税対象です。
市域は南北45.6kmと広く山あいの住宅地も含むため、物件が市街化区域内かどうかで都市計画税の有無が変わります。
郊外の物件を検討する場合は、対象かどうかを物件ごとに確認しましょう。

■ 新築住宅の固定資産税の減額（全国共通）
○ 一般の新築住宅：新築後3年間、税額1/2（床面積120㎡相当部分まで）
○ 3階建以上の中高層耐火建築物（マンション等）：5年間、税額1/2
○ 長期優良住宅：上記がそれぞれ2年延長

■ 住宅用地の課税標準の特例（全国共通）
○ 固定資産税：小規模住宅用地（200㎡以下部分）1/6、一般住宅用地（200㎡超部分）1/3
○ 都市計画税：小規模住宅用地1/3、一般住宅用地2/3

なお中古マンションでは、管理計画認定を受けたマンションの大規模修繕に伴う固定資産税の減額もあります。
マンションの管理と税の関係は、別記事「大津市の中古マンションは築年数と管理で見る」で整理しています。
課税区域や減額の適用要件は物件ごとに異なるため、最新は大津市の公式情報でご確認のうえ、毎年の保有コストとして資金計画に組み込んでおくことが大切です。
市街化区域かどうかを含めた保有コストの確認は、購入・賃貸を問わずLINEでもご相談いただけます。

住宅ローン控除の活用（令和8年/2026年入居時点）

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、令和8年度税制改正で適用期限が5年延長され、令和8年8月時点で次の内容です。

○ 控除率：年末ローン残高の0.7%
○ 適用入居期限：令和12年（2030年）12月31日までに入居した場合に適用
○ 控除期間：新築・買取再販は原則13年。中古住宅も省エネ基準適合以上なら13年、その他は10年
○ 床面積要件：40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への上乗せ措置を使う場合は50㎡以上）
○ 所得要件：合計所得金額2,000万円以下

今回の改正では、省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が10年から13年に延びた点が大きな変更です。
一方で、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として対象外となっています（経過措置あり）。
借入限度額は、住宅の環境性能と世帯属性（子育て世帯等への上乗せ）で異なります。
要件が細かく定められているため、購入時に国税庁・国土交通省の最新情報を確認しましょう。
新築・中古を問わず、早い段階で住宅性能と控除の関係を確認しておくと、物件選びの判断軸が増えます。

まとめ：大津市で住宅購入前に確認したい資金計画チェックリスト

大津市で住宅購入を検討する際の資金計画チェックリストをまとめます。

○ 物件価格に加えて、諸費用の目安として6〜10%を加算する
○ 中古物件は仲介手数料を含めるため高めに見積もる
○ 購入時の税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）は軽減措置の期限（令和9年3月31日が多い）を確認する
○ 保有後の固定資産税（1.4%）・都市計画税（大津市は0.3%・市街化区域内のみ）を毎年の支出として組み込む
○ 新築住宅の減額、住宅用地の特例の適用可否を確認する
○ 住宅ローン控除（控除率0.7%・入居期限は令和12年12月31日まで）は、住宅性能で控除期間と限度額が変わるため早めに確認する
○ 市外から転入してリフォームする場合は、大津市の定住促進リフォーム補助金も確認する（詳細は「京都から大津市へ移住する」で整理しています）
○ 制度の要件・限度額・期限は、購入時に国税庁・国土交通省・滋賀県・大津市の公式情報で最新を確認する

物件価格だけでなく、諸費用・購入時の税金・保有後の税金・住宅ローン控除までを一体で見ることで、無理のない総額予算を組むことができます。
大津市は駅・エリアによって価格帯が大きく変わる市だからこそ、エリア選びと資金計画をセットで考える視点が大切です。

大津市での諸費用・税金の試算や住まい探し（購入・賃貸）のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
ご予算とご希望のエリアをお知らせいただければ、物件価格と諸費用を合わせた総額の考え方からご案内いたします。

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