膳所駅と石山駅、どちらに住む？通勤・街の性格・価格・資産性で比較

膳所駅と石山駅、2駅はJR琵琶湖線で隣り合っていて、どちらも同じ大津市内にあります。
ただ、隣同士でありながら、駅の性格はかなり違います。

膳所駅は普通電車が中心で新快速は通過しますが、京都までが近く、京阪電車も使える城下町の住宅地です。
一方の石山駅は新快速が停まり、大阪方面へも直通で速く、駅前に商業が集まる交通の結節点です。

この記事では、通勤アクセス・街の性格・地価・資産性の観点から両駅を比較し、「どんな人にどちらが向いているか」を整理します。

2駅の基本データを比べる

※ 公示地価は国土交通省「地価公示」（2026年）、中古マンション相場はSUUMO駅相場（駅徒歩15分以内の中央値・2026年6月確認）の目安です。所要時間はJRの時刻表にもとづく目安です。

注目したいのは、土地の評価額（公示地価）は膳所駅周辺のほうが高い一方、中古マンションの相場は石山駅周辺のほうがやや高めという点です。
膳所は県都の歴史ある住宅地として土地の評価が高く、石山は駅近に規模の大きいマンションがあることが相場に表れています。
どちらも大津市の住宅地平均（坪約27万円）を上回り、上昇傾向にある人気の住宅地です。

京都・大阪への通勤アクセス

通勤を考えるうえで、京都・大阪への出やすさは大切なポイントです。

膳所駅｜普通停車でも京都が近い

膳所駅は普通電車が中心で、新快速は通過します。
ただし京都に1駅近いため、京都駅まで普通で約11〜13分と近く、新快速停車駅でなくても利便性は十分です。
大阪方面へは京都駅で新快速に乗り換えて約45〜50分が目安です。
さらに京阪電車（石山坂本線）の京阪膳所駅が隣接しており、びわ湖浜大津方面など市内の移動にも使えます。

石山駅｜新快速で大阪へ直通

石山駅は新快速停車駅で、京都駅まで約13分、大阪駅まで乗り換えなしで約43分と速いのが強みです。
関空特急「はるか」も一部停まり、遠距離の移動もしやすいエリアです。
京阪石山駅も隣接しているため、JRと京阪を使い分けられます。

京都への近さは両駅とも大きくは変わりませんが、大阪方面や遠距離まで含めると、新快速が直通する石山駅に速達性の強みがあります。

駅周辺の生活環境

膳所駅

膳所駅周辺は、かつて膳所城が置かれた城下町で、旧東海道の面影が残る歴史あるエリアです。
湖岸側には膳所城跡公園やなぎさ公園があり、琵琶湖を身近に感じながら散歩やジョギングを楽しめます。
買い物はコープぜぜやマックスバリュ膳所店などが身近にあり、ときめき坂周辺やにおの浜方面も利用できます。

石山駅

石山駅は大津市内でも乗降の多い交通の結節点で、駅前の利便性が高いエリアです。
駅直結の「ビエラ石山」やエルティ932、平和堂石山店などがそろい、日常の買い物が駅周辺で完結しやすいのが強みです。
石山寺や瀬田川も近く、東レの滋賀事業場や日本電気硝子の事業所など大手企業が集まり、通勤需要にも支えられています。

地価と相場の見方

膳所駅・石山駅は、どちらも大津市内に位置しています。
大津市の住宅地の平均地価は坪約27万円（約8.2万円/㎡・2026年地価公示）で、近年は上昇傾向にあります。
両駅の駅周辺はいずれも市平均を上回り、膳所が坪約59万円、石山が坪約42万円と、交通利便性の高さが地価に表れています。

ただし、市平均や駅周辺の平均だけでは、個別の物件価格までは判断できません。
駅からの徒歩分数、築年数、湖岸側か山側か、マンションか戸建てかなど、条件によって価格帯は変わります。
物件を比較する際は、エリアごと・条件ごとの相場を個別に確認することが大切です。

資産性・将来の売りやすさ

長く住むつもりでも、ライフステージの変化や転勤などで売却を検討する局面はあり得ます。
そのときに「買い手が見つかりやすいか」は、物件選びの大切な視点です。

膳所駅

膳所駅周辺は、京都への近さと京阪の利便性、教育環境を背景に、底堅い需要があるエリアです。
普通停車駅ながら京都まで約12分と近く、京阪膳所駅も使えるため、利便性を重視する世帯に支持されています。
文教的な雰囲気や湖岸の住環境を評価する買い手の属性に訴求できます。

石山駅

石山駅は、新快速の速達性と駅前の生活利便を背景に、買い手の属性が幅広いエリアです。
京都・大阪への通勤層から、駅前で生活を完結したい共働き世帯まで、多様な属性に訴求できます。
乗降の多い結節点という日常利便の厚みも、需要を下支えします。

「価格が高い＝資産性が高い」というわけではありません。
大切なのは、その物件を必要とする買い手の属性が一定数いるかどうかです。
その点で膳所駅は京都への近さと京阪・教育環境、石山駅は新快速の速達性と駅前利便が、それぞれの強みになります。

こんな人には膳所駅、こんな人には石山駅

膳所駅が向いている人

石山駅が向いている人

まとめ

膳所駅と石山駅は、同じ大津市内でJR琵琶湖線の隣り合う駅でありながら、性格が大きく異なります。

膳所駅は普通停車ながら京都まで約12分と近く、京阪も使える城下町の住宅地で、教育環境や湖岸の落ち着いた暮らしが魅力です。
石山駅は新快速で大阪へも直通し、駅前に商業が集まる交通の結節点で、日常利便と買い手の幅広さが強みです。

どちらが優れているということではなく、通勤の行き先・暮らしに求めるもの・教育環境への考え方で、合うエリアを選ぶのがおすすめです。

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データ出典：JRおでかけネット時刻表・京阪電車（所要時間・2026年6月確認）、国土交通省「地価公示」（2026年）、SUUMO駅相場（中古マンション中央値・駅徒歩15分以内・2026年6月確認）、滋賀県立膳所高等学校、大津市公表資料、各商業施設・企業公式

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