大津駅と膳所駅、どちらに住む？通勤・街の性格・価格・資産性で比較

大津駅と膳所駅、2駅はJR琵琶湖線で隣り合っていて、どちらも同じ大津市内にあります。
ただ、隣同士でありながら、駅の性格はかなり違います。

大津駅は新快速が停まる滋賀県の県庁所在地の中心駅で、駅前の再開発も進んでいます。
一方の膳所駅は普通電車のみが停まりますが、京都までが近く、京阪電車も使える歴史ある住宅地です。

この記事では、通勤アクセス・街の性格・地価・資産性の観点から両駅を比較し、「どんな人にどちらが向いているか」を整理します。

2駅の基本データをまず比べる

※ 京都・大阪への所要時間はJRの時刻表にもとづく目安です。

大津駅から膳所駅までは普通電車で1駅です。
どちらも大津市内ですが、県庁所在地の中心として再開発が進む大津駅と、歴史ある城下町で京阪も使える膳所駅では、暮らしの性格が異なります。

京都・大阪への通勤アクセス

通勤を考えるうえで、京都・大阪への近さは重要なポイントです。

大津駅｜新快速で京都9分の近さ

大津駅は新快速停車駅で、京都駅まで約9分、大阪駅まで約39分です。
大津駅と京都駅の間は山科駅を挟むだけのため、新快速でも普通でも所要時間に大きな差はなく、京都への近さは滋賀県内でも随一です。
一部特急も停車し、新快速・普通をあわせて本数も多いため、通勤の選択肢が豊富です。

膳所駅｜普通停車でも京都が近い

膳所駅は普通電車のみが停まり、新快速は通過します。
ただし、京都駅までは普通の直通で約11〜12分と近く、新快速停車駅ではないものの利便性は十分です。
大阪方面へは京都駅で新快速に乗り換えると約47〜49分が目安です。
さらに膳所駅は、京阪電車（石山坂本線）の京阪膳所駅が隣接しており、びわ湖浜大津方面など大津市内の移動にも便利です。

通勤時間そのものは大津駅がやや有利ですが、膳所駅も京都まで普通で12分前後と近く、京阪を併用できる点も含めて利便性は高いといえます。

駅周辺の生活環境

大津駅｜県庁所在地の中心で再開発が進む

大津駅は滋賀県の県庁所在地である大津市の中心駅で、滋賀県庁へは徒歩約5分です。
駅周辺にはビエラ大津があり、日常の買い物にも便利です。
駅前では再開発が進んでおり、行政・ビジネスの中心らしい利便性が魅力です。

膳所駅｜城下町の歴史と教育・湖岸の暮らし

膳所駅周辺は、かつて膳所城が置かれた城下町で、歴史的な街並みの面影が残るエリアです。
湖岸側には膳所城跡公園があり、桜の名所としても知られています。
膳所エリアには県内屈指の進学校である滋賀県立膳所高等学校があり、文教的な雰囲気を重視する世帯にも人気です。

また、膳所駅から湖岸のにおの浜方面にかけて、ときめき坂周辺の商業エリアも利用でき、日常の買い物施設も充実しています。
琵琶湖の自然と生活利便性が両立した、落ち着いた住宅地です。

地価と相場の見方

大津駅・膳所駅は、どちらも大津市内に位置しています。
大津市の住宅地の平均地価は約8.2万円/㎡（2026年地価公示、前年比+0.9%）で、近年は上昇傾向にあります。
とくにJR琵琶湖線の駅から徒歩圏など、交通利便性の高いエリアで地価が上がっています。

ただし、市全体の平均地価だけでは、両駅周辺の価格差までは判断できません。
駅からの徒歩分数、築年数、湖岸側か山側かなど、個別の条件によって価格帯は変わります。
物件を比較する際は、エリアごとの相場を個別に確認することが大切です。

資産性・将来の売りやすさ

長く住むつもりでも、ライフステージの変化や転勤などで売却を検討する局面はあり得ます。
そのときに「買い手が見つかりやすいか」は、物件選びの大切な視点です。

大津駅周辺は、県庁所在地の中心駅として需要が見込まれやすいエリアです。
新快速で京都へ約9分という近さや、駅前再開発による利便性の向上もあり、買い手の属性も比較的多様です。
京都へ通勤する世帯や、行政・ビジネスの利便性を求める世帯など、さまざまな世帯が購入を検討します。

膳所駅周辺は、京都への近さと京阪の利便性、教育環境を背景に、底堅い需要があるエリアです。
普通停車駅ながら京都まで約12分と近く、京阪膳所駅も使えるため、利便性を重視する世帯に支持されています。
文教的な雰囲気や湖岸の住環境といった個性もあり、その価値を評価する買い手の属性に訴求できます。

「価格が高い＝資産性が高い」というわけではありません。
重要なのは、その物件を必要とする買い手の属性が一定数いるかどうかです。
その観点では、大津駅は県庁所在地の中心という立地と新快速の速達性、膳所駅は京都への近さと京阪併用・教育環境が、それぞれの強みになります。

こんな人には大津駅、こんな人には膳所駅

大津駅が向いている人

膳所駅が向いている人

どちらが優れているという話ではありません。
中心駅の速達性と再開発を取るか、京都への近さと歴史・教育環境を取るか。
ライフスタイルと優先順位によって、最適な選択は変わります。

まとめ

大津駅と膳所駅は、同じ大津市内でJR琵琶湖線の隣り合う駅でありながら、性格が大きく異なります。

大津駅は新快速が停まる県庁所在地の中心駅で、京都9分の近さと駅前再開発の利便性が魅力です。
中心駅としての需要が見込まれやすく、将来の売却を見据えた物件選びがしやすいエリアです。

膳所駅は普通停車駅ですが、京都まで約12分と近く、京阪も使える歴史ある住宅地です。
城下町の風情や文教的な雰囲気、琵琶湖岸の住環境といった個性があり、京都への近さと暮らしやすさを両立できるエリアです。

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データ出典：国土交通省「地価公示」（2026年）、JRおでかけネット時刻表・京阪電車（2026年6月確認）

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