大津駅と石山駅、どちらに住む？通勤・価格・資産性・生活環境で徹底比較

「大津駅と石山駅、どちらがいいですか？」

京都への通勤を考えて滋賀で物件を探している方から、よく受ける質問です。
どちらもJR琵琶湖線の新快速停車駅で、大津駅は京都駅まで新快速で約9分、石山駅は約14分という近接性は共通しています。
さらに、大津市の立地適正化計画では大津駅が「都心拠点」、石山駅が「広域拠点」に位置づけられており、行政としても重点的に都市機能を集約していくエリアです。

ただ、同じ広域拠点でありながら、街の性格はまったく違います。
県庁所在地の玄関口として行政・業務機能が集まる大津駅と、JRと京阪の結節点として実需層を幅広く受け止める石山駅。
どちらが「良い」かではなく、どちらが「自分に合う」かという視点で、データをもとに整理していきます。

大津駅・石山駅の基本データを比較

注目すべきは、JR年間乗車人員は石山駅のほうが多いという点です。
県庁所在地の中心駅である大津駅（620.1万人）よりも、石山駅（767.6万人）のほうが多く利用されています。
一方で公示地価は大津駅周辺が約1.8倍と高いのに、中古マンション価格はほぼ同水準（差は約64万円）という状況になっています。
さらに石山駅周辺の中古マンション価格は直近3年で+10.25%と上昇傾向にあり、需要の厚さが価格に表れています。

京都への通勤時間を比較

通勤利便性では、大津駅がやや有利です。

京都駅までは大津駅から新快速で約9分、石山駅からは約14分。
5分の差ですが、毎日の通勤で考えると年間で約40時間の違いになります。

ただし、石山駅には京阪石山坂本線との結節点という独自の強みがあります。
京阪石山駅がJR石山駅に隣接しており、京阪沿線各方面への市内移動が可能です。
京阪沿線に勤務先がある場合や、休日の市内移動を考えると、石山駅の利便性が高まる場面もあります。

大津駅・石山駅の駅前環境と買い物利便性

大津駅

県庁所在地の玄関口らしく、駅直結のVIERRA大津があり、飲食店などが入る商業施設として機能しています。
駅北口から徒歩約10分の位置に大津赤十字病院があり、医療アクセスの面でも安心感があります。

湖岸方面には大津湖岸なぎさ公園があり、琵琶湖を身近に感じられる環境です。
ただし、百貨店や大規模ショッピングモールのような大型商業施設は駅前には少なく、日常の買い物は周辺のスーパーや、車で少し移動する形になります。

石山駅

石山駅から徒歩約4分の位置に平和堂石山があり、日常の買い物には困りません。
駅前は大津駅ほどの華やかさはありませんが、その分、地に足のついた生活感があります。

石山駅の南側・国道1号方面には広い住宅地が広がっており、駅前商業と住宅地がコンパクトに接続しているのが特徴です。
実用性が強みといえる環境です。

中古マンション価格と相場感

築10年・70㎡換算の中古マンション参考価格は、大津駅周辺が約3,273万円、石山駅周辺が約3,209万円です。
その差は約64万円で、公示地価が約1.8倍も違うのに、物件価格はほぼ同じという状況になっています。

これは、大津駅周辺の地価には滋賀県庁などの行政機能や業務需要が反映されている一方で、実際の住宅購入層が支払える価格には上限があるためと考えられます。
「地価が高い＝資産性が高い」とは限らないことを示す典型的な例といえます。

資産性・将来の売りやすさ

大津駅

県庁所在地の中心駅という知名度と、京都駅まで約9分という近接性は、京都通勤のDINKSや共働き世帯、転勤族にとって強い訴求力があります。
駅周辺は都心への再集積が進んでおり、コンパクトな都心型生活を好む層には響きやすいエリアです。

ただし、駐車場２台前提の戸建実需ファミリーには合いにくい面があります。
売却時のターゲットは、京都通勤のDINKS・共働きファミリー・転勤族が中心になるでしょう。

石山駅

石山駅の強みは、買い手の属性が多様であることです。
マンション購入層、ファミリー実需、京都通勤者、高齢者世帯まで、多様な属性に訴求できるバランスの良さがあります。

JR年間乗車人員が大津駅より多いという事実は、それだけ多くの人がこの駅を日常的に使っているということです。
不動産は価格や駅力だけでなく、「次に買う人の属性が見えるか」が重要です。
その点で石山駅は、ライフステージの変化や転勤などやむを得ず売却を検討する局面でも、買い手を想定しやすいエリアといえます。

駅前の華やかさや新築供給の話題性では大津駅や膳所駅に譲りますが、乗車人員の多さ、買い手層の広さ、日常利便性のバランスがあるため、「華やかさより実用性が強い」というのが石山駅の本質です。

子育て・生活環境

大津駅

大津赤十字病院が徒歩圏にあり、医療面での安心感は高いです。
大津湖岸なぎさ公園など、琵琶湖を感じられる環境も子育て世帯には魅力的です。

ただし、駅周辺はマンション中心の都心型エリアのため、庭付き戸建で子育てをしたいファミリーには選択肢が限られます。
車なしでも生活できる反面、車2台前提の生活スタイルには合いにくい面があります。

石山駅

石山駅の南側には広い住宅地が広がっており、戸建とマンションの両方から選べる柔軟性があります。
平和堂石山が徒歩４分にあるため、日常の買い物は徒歩で完結できます。

京阪石山坂本線を使えば、京阪沿線各方面への休日のお出かけも便利です。
子育て世帯が暮らすのに十分な環境が整っています。

※学校区は物件所在地により異なるため、個別確認が必要です。

こんな人には大津駅、こんな人には石山駅

大津駅が向いている人

石山駅が向いている人

最後に

大津駅は「都心拠点」、石山駅は「広域拠点」として位置づけられた重要な駅です。
京都駅までの所要時間は5分の差、中古マンション価格はほぼ同水準。
それでいて、街の性格はまったく違います。

県庁所在地の玄関口としての格と近接性を取るなら大津駅。
買い手の幅広さと実需の厚みを取るなら石山駅。
どちらが「良い」かではなく、ご自身の暮らし方や将来の出口戦略に合うかどうかで選んでいただければと思います。

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データ出典：JR西日本「駅別乗車人員」（2024年度）、国土交通省「地価公示」、LIFULL HOME'S「住まいインデックス」（築10年・専有70㎡換算）、大津市「立地適正化計画」

*掲載・参考価格は2026年5月時点のデータであり、成約価格とは異なります。