大津市で新築マンションと中古マンションはどちらがいい？ーー価格・管理・資産性で選び方を整理する

同じマンションでも、新築と中古では「確認できるもの」が違います。
新築は最新の性能と保証を、中古は実物と管理の実績を確認して選べる——大津市でマンションを探すとき、新築か中古かは、価格だけでなく管理や資産性まで含めて考えたいテーマです。

この記事では、京都・滋賀エリアを専門とするONZA Estate代表の飯田の視点から、新築マンションと中古マンションのメリットと注意点を同じ観点で整理し、大津市での選び方をお伝えいたします。
どちらが正解という話ではなく、ご自身の予算と暮らし方に合うのはどちらか、という視点でお読みください。

大津市でマンションを選ぶ前にーー供給の構造

市の現行計画によると、大津市の分譲マンションは2022年3月末時点で22,219戸あり、その約半数（49.6%）が中部（大津駅・大津京駅周辺の中心市街地）に集中しています。
マンションの検討対象は、中心市街地・駅周辺に集まりやすい構造です。
新築の供給も続いており、西武大津店跡地に建った総戸数708戸の「シエリアシティ大津におの浜」（膳所駅徒歩7分）はその一例です。
ただし新築の供給は時期やエリアで変動するため、探すタイミングによって選択肢は変わります。

もう一つ、大津ならではの前提があります。
同じ計画では、2022年3月末に5,033戸（全体の22.7%）だった築30年以上のマンションが、10年後には12,453戸と約2.5倍に増える見通しが示されており、大津のマンション市場はこれから高経年化のカーブに入ります。
つまり中古を選ぶ場合は「管理の見極め」が特に効く市だということです。
まずは新築・中古それぞれのメリットと注意点を、同じ観点で見ていきます。

新築マンションのメリットと注意点

新築マンションのメリット
○ 設備・内装が新しく、最新のセキュリティや省エネ性能を備えやすい（2025年4月以降に着工する新築は省エネ基準への適合が前提で、確認のポイントは「どの水準か」に移っている）
○ 現行の耐震基準で建てられ、構造や雨水の浸入を防止する部分には引渡しから10年の保証がある（品確法）
○ 当初の修繕積立金が低めに設定されていることが多い
○ 最初の入居者として、誰も使っていない住まいに住める

新築マンションの注意点
○ 同じエリア・規模の中古に比べて価格が高めになりやすい
○ 完成前の契約（青田売り）では、実物を見て決められないことがある（一定額を超える手付金等には保全措置が義務付けられており、内容は契約前に説明される）
○ 引渡し時に修繕積立基金（まとまった額の一時金）などの費用がかかる場合がある
○ 当初の積立金が低めなぶん、将来の引き上げ計画を長期修繕計画で確認しておく必要がある

中古マンションのメリットと注意点

中古マンションのメリット
○ 同じエリア・規模の新築に比べて価格を抑えやすい
○ 実物を見て、日当たり・眺望・共用部・管理状態を確認して決められる
○ 価格が周辺の取引水準に近く、購入時点での価格の妥当性が読みやすい
○ 管理組合の運営や修繕の実績を、買う前に確認できる

中古マンションの注意点
○ 築年数によって設備が古く、リフォーム費用がかかる場合がある
○ 修繕積立金が築年とともに引き上げられていることが多い
○ 耐震基準（1981年6月が節目）や管理状態を、物件ごとに確認する必要がある
○ 売主が個人の場合、引渡し後の不具合への責任（契約不適合責任）が特約で限定されることがある

大津市のマンション相場と諸費用ーー価格の目安

価格の目安をつかんでおきましょう。
中古マンション60〜80㎡の中央値は、駅によって堅田駅の1,680万円から大津京駅の3,380万円まで、80〜100㎡では堅田駅の2,080万円から大津駅の4,880万円まで幅があります（SUUMO掲載情報・集計期間2025年7月1日〜2026年6月30日・各駅徒歩15分以内の最終掲載価格で、成約価格ではありません）。
同じ市内でも駅で大きく変わるため、エリアを絞ってから相場を見るのが実際的です。

一方、新築マンションの価格は、供給時期・立地・規模によって大きく変わるため、一律の相場では示しにくいのが実情です。
一般に、同じエリア・同じ規模であれば中古より高めの水準になりやすいと押さえたうえで、検討時点の販売情報で個別に確認してください。

物件価格に加えて諸費用もかかります。
目安は物件価格のおおむね6〜10%ですが、内訳は新築と中古で異なります。
売主から直接購入する新築は仲介手数料がかからない一方、修繕積立基金などの一時金がかかる場合があり、中古は仲介手数料がかかります。
内訳と税金は別記事「大津市で住宅購入にかかる諸費用と税金」もご参照ください。
資金計画の個別確認は、購入・賃貸を問わずLINEでも承ります。

新築・中古を分ける視点と、両者に共通して確認したいこと

新築と中古で明確に差が出るのは、次のような軸です。

○ 価格：中古は抑えやすく、新築は高めになりやすい
○ 新しさ・設備・性能：新築は省エネ基準適合が前提、中古は築年次第（1981年6月が節目）
○ 修繕積立金の推移：新築は当初低めで将来上昇、中古は現在の積立額と実績を確認できる
○ 入居時期・実物確認：中古は実物を確認して判断しやすく、引渡し時期は売買条件やリフォームの有無を確認。新築は完成前契約の場合、竣工・引渡しを待つ
○ 保証と契約：新築は品確法の10年保証、中古は契約不適合責任の範囲を契約ごとに確認

一方で、新築・中古のどちらにも共通して確認したいのは、次の点です（両者共通）。

○ 管理状態と修繕積立金の水準（マンションは「管理を買う」といわれる）
○ 立地と資産性：駅からの距離は暮らしやすさに加え、将来の売却・賃貸のしやすさ（出口の選択肢）にも関わる
○ 長期修繕計画と、将来の費用の見通し

築30年以上が増えていく大津では、この共通確認が特に大切です。
管理書類の見方や、市内32件が認定を受けている管理計画認定制度（市の公開一覧・2026年7月7日更新時点）については、別記事「大津市の中古マンションは築年数と管理で見る」で詳しく整理しています。

大津での選び方ーーどちらが向いているか

向き不向きを、整理します。

新築マンションが向いている方
○ 最新の設備・性能や、品確法に基づく保証を重視したい
○ 入居当初の毎月の負担を抑えたい
○ 入居時期を竣工に合わせられる、または待てる

中古マンションが向いている方
○ 価格を抑えて、立地のグレードを上げたい
○ 実物・共用部・管理状態を自分の目で見て、納得して決めたい
○ 管理組合の運営や修繕の実績を、事前に確認したい

中古の建物・契約まわりの確認点は、別記事「大津市で中古住宅を検討する際のポイント」でも整理しています。
大津市は中心市街地を軸に新築・中古の両方に選択肢がある市だけに、片方に絞り込まず一緒に見比べると、予算と優先順位に合う一戸を選びやすくなります。

まとめ：大津市でマンションを選ぶときのチェックリスト

最後に、大津市で新築・中古マンションを選ぶ際の確認ポイントを整理します。

○ 価格：新築は高め・中古は抑えめ。同じ立地・規模で比べる
○ 性能：新築は省エネ等級の水準、中古は耐震基準（1981年6月）と設備の状態
○ 修繕積立金：新築は将来の推移を、中古は現在の額と実績を確認
○ 一時金と諸費用：新築は修繕積立基金など、中古は仲介手数料。内訳の違いを踏まえ総額で比較
○ 入居時期：新築は竣工待ちの場合あり、中古は早い
○ 管理状態・長期修繕計画・立地は両者共通の確認点
○ 毎月の管理費・修繕積立金を含めた総額で予算を組む

新築と中古は、どちらが上ということではなく、価格・新しさ・管理・資産性のどれを重視するかで選ぶものです。
築30年以上が増えていく大津市だからこそ、新築・中古を問わず管理と立地を確認して選ぶことが、長く安心して暮らすことにつながります。

大津の街全体の特徴は、別記事「大津市はどんな街？」もあわせてご覧ください。
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