守山市の実家・空き家をどうするかーー住む・貸す・売る・解体の選択肢を整理する

守山市の実家を相続した、あるいは親が施設に入って実家が空き家になりそう。
こうした局面で一番避けたいのは、「どうするか決めないまま放置する」ことです。
全国の空き家は約900万戸・空き家率13.8%（総務省・令和5年住宅・土地統計調査）と過去最高を更新しており、放置のコストとリスクは制度面でも年々重くなっています。

本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、守山市の実家・空き家をどうするかを「住む・貸す・売る・解体」の4つの選択肢で整理いたします。
どれが正解ということではなく、実家の立地・建物の状態・ご家族の事情で答えが変わるテーマとして、判断の材料をお伝えします。

実家を相続したら最初にすることーー登記と現状把握

選択肢を考える前に、まず足元を整えます。

第一に相続登記です。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要です。
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。
施行前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。
登記が済んでいないと、売却・解体・賃貸活用のいずれの手続きでも支障が出やすくなります。

第二に現状把握です。
・建物の傷み具合（雨漏り・シロアリ・傾き）
・建築時期（1981年6月の耐震基準改正の前か後か）
・荷物の量
・隣地との境界
・誰の名義か
この5点を把握しておくと、後の判断が速くなります。

空き家のまま放置するとどうなるか

「とりあえずそのままに」が一番高くつくケースがあります。

固定資産税の優遇が外れるリスク
住宅が建っている土地は、固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準が1/6）で税負担が抑えられています。
しかし2023年12月施行の改正空家特措法により、窓が割れたまま・草木が茂り放題など管理が行き届かない「管理不全空家」も市の指導・勧告の対象になり、勧告を受けるとこの特例の対象から外れ、土地の固定資産税負担が大きく上がる場合があります（国土交通省）。
制度の運用や対象範囲は自治体・時点で変わるため、最新情報は国土交通省・守山市公式サイトで確認してください。

維持費と劣化
人が住まない家は傷みが早く、通風・通水・草木の手入れなどの管理が必要です。
固定資産税に加え、火災保険や管理の手間・費用が毎年かかり続けます。

近隣への影響
瓦の落下や草木の越境などは、ご近所トラブルや損害賠償につながりかねません。
守山市には空き家情報バンクなど空き家活用の仕組みもあり（最新の制度内容は守山市公式サイトで確認）、放置せず「動かす」ことが結局は負担を軽くします。

選択肢①住むーー自分や家族が住む

実家の立地が通勤・通学と合うなら、住むのは有力な選択肢です。

向くケース
守山駅徒歩圏など利便性のよい立地で、建物の状態が良い場合。
住宅ローンの新規負担なしで住まいを確保でき、住み慣れた地域の安心感もあります。
守山市は子育て世代に人気のエリアもあり、学区との相性が良ければ家族で暮らす拠点としても活きやすい選択です。

注意点
1981年5月以前に建てられた家は旧耐震基準のため、耐震診断・補強の検討が前提になります。
水回りの更新など、リフォーム費用がまとまってかかることも多く、「実家に住むか、住み替えるか」は費用を見積もったうえでの比較が現実的です。
今の住まいからの住み替えを伴う場合は、別記事「住み替え・買い替えの進め方」もご覧ください。

選択肢②貸すーー家賃収入を得ながら持ち続ける

すぐに手放したくない場合、貸して家賃収入を得ながら持ち続ける方法があります。

向くケース
守山駅徒歩圏など賃貸需要の見込める立地で、建物の状態が良い場合。
駅周辺ではファミリー向け3LDKが月11〜12万円程度（2026年・賃貸ポータル掲載物件ベースの目安／掲載状況により変動するため最新の募集状況で確認が必要）の賃料水準で、戸建て賃貸は供給が少なく、立地と状態次第で借り手が見つかりやすい物件もあります。

注意点
貸す前に、リフォーム・修繕の初期費用と、入居後の管理（管理会社への委託が一般的です）を見込む必要があります。
駅から遠い・建物が古いなど条件が重なると、想定賃料では借り手が付きにくいこともあります。
また、後述の相続空き家の3,000万円特別控除は一度貸すと使えなくなるため、「いずれ売るかもしれない」場合は貸す前に売却との比較を済ませておくことが大切です。

選択肢③売るーー3,000万円控除の期限に注意

実家に住む予定がなく、貸す条件も揃わない場合は、売却が現実的な選択肢になります。

向くケース
住む・貸すの条件が揃わない場合や、相続人が複数で資産を分けたい場合。
守山市は2026年（令和8年）公示地価が住宅地平均で前年比+2.82%（国土交通省）と上昇基調にあり、駅徒歩圏を中心に動かしやすい環境が続いています。

注意点（相続空き家の3,000万円特別控除）
一定の要件を満たす相続した空き家を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁）。
ここでは判断に関わる主な要件だけを抜粋します。

2024年1月以降の譲渡では、耐震改修や取壊しを買主側が譲渡の翌年2月15日までに行う方法も認められ、使いやすくなりました。
適用には市の確認書（被相続人居住用家屋等確認書）が必要で、要件が細かいため、最新の内容は国税庁サイト・税理士、確認書の申請方法や必要書類は守山市公式サイトで確認することが前提です。
査定から引渡しまでの流れや費用は、別記事「不動産売却の進め方」で整理しています。

選択肢④解体して土地として活かす

建物の傷みが激しい場合は、解体して土地として売る・使う選択肢もあります。

向くケース
建物の老朽化が進み、リフォーム費用が見合わない場合や、建物付きでは買い手が付きにくい立地の場合。
守山市は平地が多く、立地によっては土地としての需要が見込めます。

注意点
解体費用は構造・延床面積・前面道路の広さ・残置物の有無で大きく変わります。
複数社の見積もりを取り、相見積もりで条件を比較することが前提です。
また、建物を解体すると住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税負担が上がります。
解体のタイミングは「次にどう使うか・いつ売るか」とセットで決めることが大切です。

実家の扱いに迷ったら、住む・貸す・売る・解体を含めて、こちらのLINEからお気軽にご相談ください。

まとめ：守山の実家・空き家で後悔しないための順番

最後に、判断の順番をチェックリストで整理します。

実家は思い出のある資産だからこそ、期限のある制度と立地の実情を踏まえて、家族で早めに方向性を話し合うことが何よりの対策になります。

守山市の実家・空き家について、売却・賃貸活用・解体・住み替えのご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
立地と建物の状態を踏まえて、ご家族に合う選択肢を一緒に整理いたします。
購入・賃貸のご相談も承っています。

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