守山市で住み替え・買い替えを進めるにはーー売却先行・購入先行の判断と全体の流れを整理する
家族が増えた、子どもが独立した、通勤や親との距離を見直したい。
ライフステージの変化をきっかけに、今の住まいから次の住まいへの「住み替え（買い替え）」を考える方は少なくありません。住み替えは、家を売ることと買うことを同時に進めるぶん、購入だけのときよりも段取りと資金の組み立てが大切になります。
本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、守山市で住み替え・買い替えを進める流れを、売却先行・購入先行の判断、全体の進め方、資金計画、税金の順に整理します。
どちらが正解という話ではなく、ご自身の家計と状況に合う進め方を選ぶための材料としてお読みください。
守山市で住み替え・買い替えを考える前に
守山市は、守山駅から京都駅まで新快速で約26分、大阪駅まで約56分という立地で、ファミリー世帯の流入が続くエリアです。
近年は地価が上昇基調にあり（2026年公示地価で住宅地が前年比+2.82%、国土交通省）、長く住んだ住まいを売って次に移る住み替えも検討しやすい環境です。
住み替えは、「今の家を売る」と「次の家を買う」を組み合わせて進めます。
始める前に、次の3点を整理しておくと判断の軸が定まりやすくなります。
今の住まいの住宅ローン残債と、売却で見込める金額
次の住まいに必要な予算と、住み替えで動かせる自己資金
仮住まいを挟めるか、引越しの回数や時期に制約があるか
これらを踏まえて、「売るのを先にするか、買うのを先にするか」を決めていきます。
売却先行と購入先行ーーどちらで進めるか
住み替えの進め方は、大きく「売却先行（売り先行）」と「購入先行（買い先行）」に分かれます。
売却先行のメリット
売却額が確定してから新居を探すため、資金計画を立てやすい
売り急がずに済み、納得できる価格で売却を進めやすい
ダブルローン（二重の返済）を避けやすい
売却先行の注意点
新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合がある
仮住まいの費用や、引越しが2回になる手間がかかる
購入先行のメリット
仮住まいが不要で、引越しが1回で済む
時間をかけて納得できる新居を選びやすい
購入先行の注意点
今の家の売却を急ぐ必要が出る場合があり、売り出し条件によっては値下げにつながることがある
売却が長引くと、一時的にダブルローンになることがある
ローン残債が少なく自己資金に余裕がある場合は購入先行も選びやすく、残債が残っていて売却額を確定させたい場合は売却先行が無難です。
どちらにするかは、残債・自己資金・仮住まいの可否から、ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。
売却の流れと媒介契約
売却側の大きな流れは、次のとおりです。
査定（複数社に依頼し、価格の根拠を確認する）
媒介契約（不動産会社と結ぶ。一般・専任・専属専任の3種類）
売り出し・内見対応
売買契約・引渡し
媒介契約は、次の観点で違いを押さえると選びやすくなります。
一般媒介：複数社に依頼可・自己発見取引可・レインズ登録や報告は任意・契約期間に法定上限なし（通常3か月）
専任媒介：1社のみ・自己発見取引可・レインズ登録は契約から7営業日以内・週1回以上の報告義務・契約期間は最長3か月
専属専任媒介：1社のみ・自己発見取引不可・レインズ登録は契約から5営業日以内・週1回以上の報告義務・契約期間は最長3か月
どれを選ぶかは、売り出し方や連絡の取りやすさ、自分で買主を探す可能性があるかに合わせて判断します。
購入側は、この売却と並行して新居を探します。
売却先行なら売却の見通しが立ってから購入を本格化し、購入先行なら新居を決めてから売却を進めます。引渡しのタイミングをそろえられるかが、仮住まいの要否や資金繰りに影響します。
住み替えの資金計画ーー残債・売却代金と住み替えローン
住み替えで最初に確認したいのが、今の家の住宅ローン残債と、売却で見込める金額の関係です。
売却額が残債を上回れば、その差額を新居の頭金などに回せます。逆に売却額が残債に届かない場合は、その不足分をどう用意するかを考える必要があります。
売却額が残債に届かないときの選択肢の一つが「住み替えローン（買い替えローン）」です。
これは、返しきれない残債と新居の購入資金を合わせて借りる方法です。
○現在の残債：例として2,500万円
○売却の査定額：例として2,000万円
○売却で返しきれない残債：差額の500万円
○新居の借入：新居3,000万円＋残債500万円＝3,500万円
借入額が大きくなりやすいため、無理のない返済額に収まるかを必ず確認します。
月々の返済を抑える目的で返済期間を延ばす場合も、完済年齢や総返済額が膨らんでいないかを合わせて見ておくことが大切です。あわせて、査定額と実際の売却額がずれることも見込み、売却が成立しなかったときに購入契約を解除できる「買い替え特約」をつけられるかも確認しておくと安心です。なお、既存ローンと新規ローンを並行して返す「ダブルローン」は、月々の返済が確実に重くなる点に注意が必要です。
金利タイプも返済額に直結します。
足元の変動金利は最優遇でおおむね年0.9〜1.1%台が中心で（2026年・優遇後、金融機関で異なる）、全期間固定より低い水準です。
変動金利のメリット：当初の返済額を抑えやすく、低金利局面の恩恵を受けやすい
変動金利の注意点：将来の金利上昇を自分で引き受けるため、上がっても返せる返済比率かを確認しておく必要がある
固定金利のメリット：返済額を見通しやすく、家計の長期計画を立てやすい
固定金利の注意点：変動より当初金利は高くなりやすく、金利低下時の恩恵を受けにくい
残債・売却代金・住み替えローンを含めた資金の組み立ては、ご家庭の状況で変わります。
具体的な進め方や試算は、こちらのLINEからお気軽にご相談ください。
売却益・売却損にかかる税金の特例
住み替えでは、今の家を売ったときの税金も押さえておきたい点です。
マイホームの売却には、税負担を軽くする特例がいくつか設けられています。
居住用財産の3,000万円特別控除（売却益から最高3,000万円まで控除できる）
譲渡損失の損益通算・繰越控除（売却で損が出た場合に、他の所得と相殺し、残りを繰り越せる）
特定の居住用財産の買換え特例（一定の要件で課税を将来に繰り延べる）
これらは併用できないものがあり、住宅ローン控除との関係や、所有期間・居住期間などの要件も細かく定められています。
要件や適用期限は年度で変わることがあるため、利用を検討する際は、税理士などの専門家や国税庁の最新情報、別記事「諸費用と税金」もあわせてご確認ください。
守山市の売却相場と査定の考え方
売却の見通しを立てるには、相場の把握が出発点になります。
守山駅周辺の中古マンションは、SUUMOの相場（2025〜2026年、守山駅中央値）で60〜80㎡が約2,480万円、80〜100㎡で約3,270万円です。中古戸建ては、athomeの相場（2025〜2026年、市全体）でおおむね2,400万円台が一つの目安になります。
守山市は地価が上昇基調にあり、売り手にとって極端に不利な市況ではありませんが、相場はエリア・時期で動きます。
ただし、相場はあくまで目安です。
実際の売却価格は、立地・築年・面積・状態によって一棟ごと・一戸ごとに変わるため、複数社の査定で価格の根拠を確認することが大切です。査定額がそのまま売れる金額ではない点も踏まえ、売り出し価格は相場と査定をもとに決めていきます。
まとめ：守山市で住み替えを進めるときのチェックリスト
最後に、守山市で住み替え・買い替えを進める際の確認ポイントを整理します。
今の住まいのローン残債と、売却で見込める金額の関係
売却先行・購入先行のどちらが自分の状況に合うか（残債・自己資金・仮住まいの可否）
売却の流れ（査定・媒介契約・売り出し・引渡し）と媒介契約3種の違い
住み替えローン・ダブルローンの返済額と、買い替え特約の有無、返済期間の妥当性
金利タイプ（変動・固定）を、上昇への耐性と家計の余力で選ぶ
売却にかかる税金の特例（要件・期限は最新を確認、専門家にも相談）
守山市の売却相場の把握と、複数社の査定による価格の根拠の確認
住み替えは、売ると買うのタイミングと資金をそろえることが成功の鍵です。
あわてて進めるより、残債・相場・自己資金を整理し、ご自身の状況に合う進め方を選ぶことが、無理のない住み替えにつながります。
守山市で住み替え・買い替えを検討している方は、LINEからお気軽にご相談ください。滋賀・京都エリアの実情を踏まえて、売却と購入を一体で整理いたします。
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