京都市で戸建て賃貸・貸家を借りるーー家賃の目安と探し方、契約前の確認ポイント

広い間取りで暮らしたい、子どもの足音や楽器の音を気にしたくない、京町家に住んでみたい——京都市で「マンションではなく一戸建てを借りたい」と考える理由はさまざまです。
ただ、京都市の賃貸はマンション・アパートが中心で、戸建ての借家は数が限られるため、実態を知ってから探すことが大切です。

この記事では、京都・滋賀エリアを専門とするONZA Estate代表の飯田の視点から、京都市の戸建て賃貸・貸家の実態と家賃の目安、探し方、契約前に確認したいポイントを整理いたします。
部屋探しの進め方や初期費用、原状回復など賃貸全般の基本は、別記事「京都市で賃貸物件を探すときのポイント」で整理しています。
数値や制度は2026年10月時点で確認した情報です。

京都市の戸建て賃貸事情ーー民営借家の1割未満、約半数は1980年以前の建物

2023年の住宅・土地統計調査によると、京都市の民営借家26万2,900戸のうち、一戸建は1万5,900戸（6.0%）、長屋建は4,000戸（1.5%）で、合わせても1割に届きません（7.6%）。
統計の「長屋建」は、壁を共有して建ち並び、それぞれに出入口がある住宅のことで、いわゆるテラスハウスもここに含まれます。

戸建ての借家は、築年の経った建物が多いのも特徴です。
民営借家の一戸建のうち約半数（7,700戸）が1980年以前に建てられた住宅で、長屋建では6割にのぼります（共同住宅は約1割）。
区別に見ると、一戸建・長屋建の借家は右京区や伏見区に多く、中京区・下京区では民営借家の4%に届きません。

戸建て賃貸の家賃の目安ーー同じ広さならマンションより低め

京都市の一戸建て賃貸の家賃相場の目安として、同じ統計で民営借家の1か月当たり家賃の平均を建て方と広さ別に見ると、次のとおりです（2023年・家賃0円の世帯を除く・共益費や管理費は含まない）。

同じ広さで比べると、一戸建や長屋建の平均家賃は、マンションなどの共同住宅より低い水準です。
「戸建てだから家賃が高い」とは限らず、広さのわりに家賃を抑えられる物件もあります。
なお、これは住んでいる世帯が払っている家賃の平均で、募集中の家賃とは異なります。
最新の募集状況は、LINEからお気軽にお問い合わせください。

戸建て賃貸とマンション賃貸、どちらが合うか

同じ家賃帯でも、暮らしの形は変わります。
次の4つの軸で整理すると、どちらが合うかを考えやすくなります。
●音と広さ
・戸建て賃貸：上下階への音を気にしにくく、部屋数や収納を確保しやすい（長屋建・テラスハウスは、壁を共有する隣の住戸との音の伝わり方も確認する）
・マンション賃貸：上下左右への生活音に配慮が必要で、同じ広さなら家賃は戸建てより高めの傾向
●築年と設備
・戸建て賃貸：築年の経った建物が多く、断熱や水回りの設備が古い場合がある
・マンション賃貸：築年の浅い物件や、オートロックなど設備の新しい物件を選びやすい
●選択肢と立地
・戸建て賃貸：募集が少なく、希望の時期やエリアで見つかるとは限らない
・マンション賃貸：物件数が多く、駅の近くでも選びやすい
●駐車場と手入れ
・戸建て賃貸：敷地内に駐車場がある物件もある一方、庭や外回りの手入れが必要になることがある
・マンション賃貸：共用部は管理されている一方、駐車場は別に契約することが多い

音や広さを優先するなら戸建て賃貸、駅の近さや設備の新しさ、選択肢の多さを優先するならマンション賃貸が合いやすいといえます。

京都市で戸建て賃貸を探すコツ

戸建て賃貸は、探せばいつでも見つかる物件ではないため、探し方に工夫が要ります。
○ 家賃の上限・入居時期・必要な広さ・駐車場の要否など、条件の優先順位を先に決める
○ ポータルサイトでは「一戸建て」や「テラスハウス」の区分で探す
○ 通勤・通学に使う路線と駅を先に決めて、エリアを絞る
○ 地元の不動産会社に条件を伝え、募集が出たら連絡をもらう

京都市では、同じ区の中でも使える路線によって暮らしやすさが変わるため、区より駅で考えるのが基本です。
駅から離れた住宅地の貸家でも、市バスの主要路線が近ければ車がなくても暮らしやすい場合があります。
車を持つかどうかは、市バスの主要路線の有無と駐車場代を含めた総額で考えましょう（別記事「京都市で車は必要？」）。

長屋やテラスハウスまで広げると、選択肢は少し増えます。
京町家に住んでみたい場合は、京都市景観・まちづくりセンターが事務局を務める京町家のマッチングサイト「MATCH YA（マッチヤ）」で、賃貸・売買の物件情報を区ごとに探せます。
住まい向けのほか、店舗などの事業用の物件も載っているため、用途を確かめながら探しましょう。

契約前に確認したいポイント

戸建て賃貸ならではの確認点は、次のとおりです。

契約の種類（普通借家か定期借家か）
転勤中の持ち家などを貸す物件では、期間が満了すると契約が終わる「定期借家」が使われることがあります。
定期借家では、貸主が契約前に「更新がなく、期間の満了で終わる」ことを書面で説明する必要があり、期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了が通知されます（借地借家法）。
居住用で床面積200㎡未満の住まいなら、転勤などやむを得ない事情があるとき、借主から解約を申し入れて1か月で終えることもできます。
長く住みたい場合は、契約期間と、満了後に再契約ができるかを確認しましょう。

修繕の負担区分
民法では、借主の過失などによる場合を除き、住むために必要な修繕は貸主が行うのが原則です。
借主が修繕の必要を伝えても貸主が相当の期間内に対応しないときや、急ぎの事情があるときは、借主が自ら修繕できます。
国の賃貸住宅標準契約書では、電球や障子紙の交換など費用の軽い修繕は、借主が貸主の承諾なしに自分の負担で行えるとしています。
給湯器やエアコンなどの設備が故障したときの扱いは物件ごとに違うため、契約書で確認しておきましょう。

庭や外回りの手入れ
庭の草木の手入れや除草を借主と貸主のどちらが行うかは、物件によって扱いが分かれます。
入居時の状態を写真で残しておくと、退去時の話し合いに役立ちます。

耐震性と駐車場
昭和56年（1981年）5月31日以前に着工した木造住宅と、昭和25年（1950年）11月22日以前に着工した京町家は、京都市の無料の耐震診断を、所有者だけでなく住んでいる人も申し込めます（関係者全員の同意が必要。2026年度は12月25日まで、予算がなくなり次第終了）。
京町家や路地に面した住宅では、敷地内に駐車場がないこともあるため、車を持つなら近くの駐車場の空きと料金も確かめておきましょう。

長く住むなら、購入との比較も

戸建て賃貸に長く住む見通しがあるなら、借り続ける場合と購入した場合の支払いを一度比べておくと安心です。
比べ方は、別記事「京都市で賃貸と購入はどちらがいい？」で整理しています。
一方、転勤の可能性がある方や、購入の前に一戸建ての暮らしを試したい方には、戸建て賃貸は選びやすい住まい方です。

まとめ：京都市で戸建て賃貸を借りるチェックリスト

○ 京都市の民営借家のうち、一戸建・長屋建（テラスハウスを含む）は7.6%と少なく、一戸建の約半数は1980年以前の建物
○ 家賃は、同じ広さならマンションより低めの水準（70〜99㎡の平均は一戸建8.2万円・共同住宅10.6万円・2023年）
○ 条件の優先順位を決め、路線と駅で絞って、不動産会社に募集を知らせてもらう。京町家ならMATCH YAも確認する
○ 定期借家かどうか、修繕や庭の手入れの負担、駐車場を契約前に確認する
○ 古い木造住宅なら、無料の耐震診断を住んでいる人も申し込める
○ 長く住むなら、購入との比較も一度しておく

戸建て賃貸は数が限られるぶん、条件を先に整理しておくことが、希望に合う物件に出会う近道になります。

京都の街全体の特徴は、別記事「京都市はどんな街？」もあわせてご覧ください。
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