京都市で賃貸物件を探すときのポイントーー間取り別の家賃相場とエリアの選び方

京都市で賃貸物件を探すときは、駅と間取りで家賃がどれだけ変わるかを先に知っておくと、予算とエリアを決めやすくなります。
京都市は学生が多く単身向けの部屋が多い一方で、ファミリー向けの広い部屋は、駅によって家賃の差が大きく開きます。

この記事では、京都・滋賀エリアを専門とするONZA Estate代表の飯田の視点から、京都市の賃貸事情と家賃相場、エリアの選び方、部屋探しの進め方と契約時の確認点を整理いたします。
借りるか買うかで迷っている方は、別記事「京都市で賃貸と購入はどちらがいい？」もあわせてご覧ください。
数値や制度は2026年10月時点で確認した情報です。

京都市の賃貸事情ーー単身向けの部屋が多い街

京都市の大学・大学院の学生は155,713人（2025年度）で、人口の約11%を占めます。
2023年の住宅・土地統計調査によると、京都市の民営の賃貸住宅は約26万戸で、そのうち延べ面積29㎡以下の住戸が約13万戸と、ほぼ半数を占めます。
単身向けの部屋が多い一方で、広い間取りは数が限られるため、ファミリー向けの部屋は条件を早めに整理して探し始めると安心です。

民営の賃貸住宅の1か月当たり家賃の平均は63,105円で、広さによって次のように変わります（2023年・共益費や管理費は含まない）。
○ 29㎡以下：50,671円
○ 30〜49㎡：66,450円
○ 50〜69㎡：85,075円
○ 70〜99㎡：93,359円

京都市の家賃相場ーー1K・1LDK・2LDK・3LDKを駅別に比べる

駅ごとの相場は、同じ条件でそろえて比べることが大切です。
主要8駅の賃貸マンションの家賃相場を、築15〜20年・駅から徒歩5〜10分という条件で並べると、次のとおりです（SUUMO・2026年7月10日更新）。

※「－」は同じ条件のデータがない間取りです。共益費や駐車場代は別にかかります。

1Kは5.4万〜6.5万円と駅による差が小さい一方、2LDKは8.2万〜15.8万円、3LDKは12.7万〜21.9万円と、広い間取りほど駅による差が大きくなります。
同じ駅でも、新しさと駅からの距離で家賃は大きく変わり、烏丸御池駅の1Kは新築・駅徒歩5分以内の条件では9.0万円です。
相場を見るときは、「どの条件の数字か」を確かめることが大切です。

エリアで変わる家賃と暮らし

区によって、部屋の広さの傾向も異なります。
2023年の統計で29㎡以下の借家の割合を見ると、上京区67.3%・左京区59.3%・北区56.9%と大学に近い区で高く、西京区26.2%・伏見区29.4%・山科区31.8%では低くなっています。
民営の賃貸住宅の平均家賃は中京区の77,096円が最も高く、北区の56,885円が最も低い水準です（区の平均は、住戸の広さの違いも含みます）。

暮らし方に合わせて、エリアを絞り込みます。
○ 中心部（烏丸御池・京都駅周辺など）：地下鉄やJRの乗り換えがしやすく、職場や繁華街に近い。家賃は高め
○ 北・左京（北大路・出町柳など）：大学が近く、単身向けの部屋が多い
○ 西（太秦天神川・桂など）：地下鉄東西線や阪急の沿線で、広い間取りの家賃を中心部より抑えやすい
○ 南・東（丹波橋・山科など）：京阪・近鉄やJR・地下鉄東西線が使え、広い間取りの家賃を抑えやすい

京都市では、駅から離れた場所でも、市バスの主要路線が近ければ車がなくても暮らしやすいエリアがあります。
車を持つかどうかは、駅からの距離より、市バスの主要路線の有無と、駐車場代を含めた毎月の総額で考えると判断しやすくなります（別記事「京都市で車は必要？」）。
エリア選びのご相談は、LINEからお気軽にどうぞ。

部屋探しの進め方と内見のポイント

部屋探しは、おおむね次の順で進みます。
○ 条件の整理：家賃の上限・間取り・エリア・入居時期を決める
○ 情報収集：ポータルサイトや不動産会社で候補を集める
○ 内見：候補を絞って実際に見る
○ 申し込み・入居審査：申込書の提出と、収入や勤務先などの確認
○ 重要事項説明・契約：契約内容の説明を受けて締結し、鍵を受け取る

内見では、次の点を確かめておくと入居後のずれが減ります。
○ 日当たりと、窓を開けたときの音
○ 水回りの状態と収納の量、コンセントの位置
○ 携帯電話の電波と、インターネットの設備
○ ゴミ置き場や駐輪場など共用部の管理状態
○ 最寄りの駅や市バスの停留所までの道と、通勤・通学の時間帯の混み具合

高齢の方や障害のある方などの部屋探しでは、京都市すこやか住宅ネット（京都市居住支援協議会）が、高齢や障害などを理由に入居を拒まない「すこやか賃貸住宅」と、協力する不動産会社を登録しています。

初期費用と契約で確認したいこと

賃貸の契約時には、まとまった初期費用がかかります。
主な内訳は、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・保証会社の利用料・火災保険料・鍵交換費用などで、金額は物件によって大きく異なります。
仲介手数料の上限は、家賃1か月分（税込1.1倍）です。

契約によっては、更新時に更新料を支払う特約や、退去時に敷金（保証金）から一定額を差し引く「敷引き」の特約が付いていることがあります。
最高裁はいずれについても、契約書に明記され、額が高すぎない限り有効と判断しています（更新料は2011年7月15日、敷引きは2011年3月24日の判決）。
更新料や敷引きの有無と金額は、契約前に必ず確認しましょう。

退去時のお金にも原則があります。
敷金は、契約が終わって部屋を明け渡したときに、未払いの家賃などを差し引いて返還されるお金です（民法）。
また、普通に暮らしていて生じる損耗や経年変化の修繕費用は家賃に含まれるとされ、退去時に借主が負担するのは、故意・過失や通常の使い方を超える使い方による損傷の部分です（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。
入居時に部屋の傷や汚れを写真に残しておくと、退去時の話し合いに役立ちます。

まとめ：京都市で賃貸を探すときのチェックリスト

○ 京都市は単身向けの部屋が多く、民営の賃貸住宅の約半数が29㎡以下
○ 家賃は、広さ別の平均と駅別（同じ条件）の相場の両方で見る
○ 1Kは駅による差が小さく、2LDK以上は駅によって差が大きい
○ 相場の数字は、築年数と駅からの距離の条件を確かめて見る
○ 車の要否は、市バスの主要路線と駐車場代を含めた総額で考える
○ 内見では水回り・収納・電波・共用部と、駅や停留所までの道を確認する
○ 仲介手数料の上限、更新料・敷引きの有無、原状回復の原則を契約前に確認する

京都市の賃貸は、間取りと駅の組み合わせで家賃が大きく変わります。
予算と暮らし方の優先順位を先に決めてから探すと、候補を絞りやすくなります。

京都の街全体の特徴は、別記事「京都市はどんな街？」もあわせてご覧ください。
京都市での部屋探しや、住まい探し（購入・賃貸）のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。

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