滋賀で資産価値が落ちにくい駅は？売りやすさを支える条件と駅を整理

家を買うときは、将来売ったり貸したりする場面も見据えて、「資産価値が落ちにくいか」を考えておくと安心です。
長く住むつもりでも、ライフステージの変化や転勤などで売却・賃貸を検討する場面は訪れるかもしれません。
同じ滋賀県内でも、資産価値の落ちにくさは駅や立地によって大きく変わります。

この記事では、滋賀の地価の動きをふまえながら、資産価値が落ちにくいエリアの条件と、それを備えるJR沿線の駅を整理します。

滋賀の地価は上昇しているが「二極化」している

2026年（令和8年）の地価公示によると、滋賀県全体の地価は全用途の平均で前年比＋1.7％と、3年連続で上昇しています。

ただし、県内すべてが一律に上がっているわけではありません。
JR琵琶湖線の駅から徒歩圏内や、交通利便性の高いエリアでは上昇地点が多い一方、駅から離れた郊外の住宅地では横ばいや下落となっている地点もあり、「二極化」の傾向が続いています。

つまり、滋賀で資産価値の落ちにくさを考えるうえでは、「どの市か」よりも「どの駅の、どのくらいの距離か」が大きな分かれ目になります。

将来にわたって資産価値が落ちにくいかどうかは、次の3つの視点で見るとわかりやすくなります。

最も大切なのが、これからも人が集まり続けるかどうかです。
新快速で京都方面へ出やすく、駅によっては大阪方面への通勤利便も高いエリアは、人口が維持・増加しやすく、中古になっても買い手が見込めます。

加えて、駅・商業の中核・大学・官公庁といった「簡単には移転しない需要のもと」が近くにあると、需要が長く保たれやすくなります。
こうした需要のもとに近い場所ほど、その周りに住みたい人が円を描くように集まり、需要が厚くなります。

需要のもとに近い土地ほど、同じ条件かそれ以上の立地が物理的に少なくなります。
すでに建物が建ち並ぶ駅前は新たな供給が増えにくく、駅徒歩圏の物件は希少性が保たれやすいという特徴があります。

DINKS・共働きファミリー・単身者・京都通勤の世帯など、その物件を必要とする買い手の属性が幅広いほど、ライフステージの変化や転勤などで売却を検討する局面でも、相手を想定しやすくなります。
「価格が高い＝資産価値が高い」ではなく、必要とする人がどれだけいるかが本質です。

上記の条件を備えるJR沿線の主な駅を、最新の地価の動きとあわせて整理します。

駅	資産価値を支える主な要素	2026年の地価の動き（駅周辺の代表地点）
草津	県内最大の人口増・県内最多級の乗降・新快速・商業の中核・駅西口の再開発（2027年開業予定）。商業利便と再開発を重視する方向け	大路1丁目で前年比＋11.84％（7年連続県内最高価格）
南草津	立命館大学による学生・若い世代の需要・新快速・駅周辺のまちづくり。大学・若年需要を重視する方向け	野路1丁目で前年比＋9.98％、南草津1丁目で＋9.50％
大津	県庁所在地の中心・新快速で京都へ約9分・駅前の再開発。京都通勤を重視する方向け	中央3丁目で前年比＋13.92％（県内でも高い上昇率）
守山	人口増・子育て支援・整った街並み・新快速・市長期ビジョン2035。落ち着いた住環境を重視する方向け	人口増や街並み整備など需要を支える要素あり
大津京	京都に近い・計画的に整備された街・新快速（湖西線）。京都通勤を重視する方向け	松山町で前年比＋11.11％
石山	JRと京阪が使える結節点・生活利便・新快速。複数路線の利便性を重視する方向け	駅周辺で上昇傾向