インフレ時代の住宅市場、新築から中古へ流れ加速ーーカチタス新井社長、新築は構造要因で高止まりし価格差はワニの口のまま、家賃並みの返済が購入の目安｜ONZA的市況ニュース

記事内容：インフレ時代の住宅市場、新築から中古への流れが加速、価格差は「ワニの口」のまま

2026.10.5の日経新聞で、空き家などの中古住宅を再生して販売するカチタスの新井健資社長に、資材費の高騰や人手不足に金利上昇が重なるインフレ時代の住宅市場の展望を聞いたインタビューが掲載されました。
新井氏は、新築の価格上昇は構造的な要因によるもので、新築から中古への流れが一段と加速するとみています。

構造的な要因の一つはインフレで、今後デフレに戻るとは考えにくいとしています。
もう一つは規制強化で、2025年4月の省エネ基準の義務づけに続き、2030年度以降はZEH水準という、より高い性能が求められる方向です。
価格の高騰が続けば買える人は減り、供給は世帯年収の高い人の購入が見込める都心部に集中し、それ以外の地域では値上げにも限界があるため、マンションも戸建ても面積が狭くなっています。
新井氏は、都心に住むなら狭さを受け入れるか郊外や地方に住む流れと、新築から中古にシフトする流れの2つがあるとしています。

日銀の利上げ継続で住宅ローン金利がさらに上がれば、物件価格が高いほど影響が大きいため、新築を買う負担はさらに高まり、新築から中古への流れが一段と加速するとみています。
ふつうなら利上げで調整の仕組みが働くかもしれないものの、今は構造要因がある以上なかなか下がらないとし、かつて分譲の戸建てが大量に供給されていたころのように、景気循環のなかで在庫が積み上がって安く買えるような需給調整は起きにくくなっているといいます。

中古マンションの値上がりの勢いに変調がみえる点については、個人などの売り手の期待値が高く強気の価格設定だったのが買い手の予算を超え、上昇のペースが落ち着いてきたとの見方です。
それでも新築と中古の価格差は「ワニの口のように開いたまま」で、中古へのシフトは続くとしています。

中古を選ぶ最大の理由は価格で、新築との直近の価格差は構造的なため、中古戸建ての再生・販売の環境は良好だとしています。
2025年度の販売件数はグループで前年度比14%増の8380件で、2027年度までに1万件を目標にしています。
人口5万〜30万人の地方で展開し、顧客の7割は年収200万〜500万円ですが、以前なら新築を検討したであろう年収500万〜700万円の人も見学に来るようになったといいます。

インフレの影響はあるものの、購入の目安は、賃貸住宅の家賃と同等の支払い負担で住宅ローンを組めるかどうかだとし、手ごろな価格を保つことが肝要だと話しています。
リフォームをすべて終えてから売るのではなく、顧客の需要や生活に合わせて、必要に応じてオプションをつけるようにしているといいます。

日本の住宅取引は新築が8割を占めますが、首都圏のマンションでは中古が7割に達して新築志向はかなり薄れているとし、中古が7〜8割の欧米には及ばなくても、全体でも5割に近づいていくとみています。
そのためには手ごろで清潔な中古住宅をしっかり供給していくことが必要で、人口減少下で既存のストックをどう活用するかという観点から、空き家問題の解決にも取り組んでいきたいとしています。

国が中古も含めたストック全体で環境性能の向上をめざしていることについては、まず新築の性能を高め、長い年数を経てストック全体に波及させていく大きな流れだと理解しているとしています。
一方で、質の向上で新築並みに値上がりすれば、あえて中古を買う人はいないとして、価格と性能のバランスが大切だと指摘し、オプションで価格を抑えつつ、必要に応じて環境性能を高める部分断熱に対応しているといいます。

ポイント：新築から中古への流れ

👉 新築の価格は構造要因で高止まり

インフレと省エネ規制の強化が続き、利上げでも在庫が積み上がって安くなるような需給調整は起きにくいとみています。

👉 利上げで新築の負担が増し、中古へのシフトが加速

物件価格が高いほど金利上昇の影響が大きく、新築と中古の価格差はワニの口のように開いたままです。

👉 中古マンションの上昇は落ち着きも

売り手の強気の価格設定が買い手の予算を超え、上昇のペースが落ち着いてきたとの見方です。

👉 購入の目安は家賃並みの支払い

カチタスの2025年度の販売件数は8380件と14%増え、家賃と同等の負担でローンを組めるかを目安に、手ごろな価格を保つとしています。

中古住宅への流れのなかで確かめること：家賃並みの返済の比べ方と、価格と性能のバランス

記事が伝えるのは、インフレと省エネ規制の強化という構造要因で新築の価格が下がりにくく、利上げで高額な新築ほど負担が増すため、新築から中古への流れが一段と加速するという見方です。
資材費や人件費の上昇に加え、より高い性能に対応する設備や施工の費用が建築コストを押し上げ、借入額が大きいほど同じ金利の上昇でも月々の返済の増え方が大きくなるためです。
中古を選ぶ最大の理由は価格で、新築との価格差はワニの口のように開いたままです。
中古で住まいを探す人と、住まいを中古として売る人のそれぞれに、確かめることがあります。

新井氏が購入の目安に挙げるのは、賃貸住宅の家賃と同等の支払い負担で住宅ローンを組めるかどうかです。
この目安で比べるときは、月々の返済に加えて、持ち家になってから自分で負担する費用もそろえて比べることが大切です。
固定資産税のほか、マンションなら管理費や修繕積立金、戸建てなら外壁や屋根、設備の修繕に備える積み立ては、賃貸では貸主が負担して家賃にも織り込まれている費用で、持ち家では持ち主が負担します。
変動金利で組むなら、金利が上がっても返せる余力があるかも、あわせて確かめておきます。

性能の面では、新築には2025年4月から省エネ基準への適合が義務づけられ、2030年度以降はさらに高いZEH水準が求められる方向です。
中古住宅は建てられた時期によって断熱や省エネの性能に差があるため、新井氏が価格と性能のバランスを重視し、必要に応じて部分断熱で性能を高めているように、購入時の価格だけでなく、暮らし始めてからの光熱費や快適さ、必要な改修の費用まで含めて比べると選びやすくなります。
地域ごとの中古住宅の見方については大津市で中古住宅を検討する際のポイントーー新築との比較とエリア別の判断軸、草津市で中古住宅を検討する際のポイントーー新築との比較とエリア別の判断軸、守山市で中古住宅を検討する際のポイントーー新築との比較とエリア別の判断軸、京都市で中古住宅を検討する際のポイントーー築年・管理・京町家と細街路、新築との比較軸で整理しています。

住まいを中古として売る側にとっては、中古の需要が続く一方で、売れる価格は買い手の予算で決まることが記事から読み取れます。
中古マンションの上昇のペースが落ち着いてきたのは、売り手の強気の価格設定が買い手の予算を超えたためだと新井氏はみています。
売り出し価格は、近隣の成約事例に加えて、買い手が家賃並みの返済で組める価格帯からも考えると、売り出した後に価格を見直す可能性を抑えやすくなります。
空き家になった古い戸建ても再生して販売する事業者の需要があり、仲介で買い手を探すか、事業者に買い取ってもらうかで、価格と売れるまでの期間が変わります。
空き家の査定や、仲介と買取の違いについては空き家の査定と相場の見方 ── 仲介と買取の違いと使い分けで整理しています。

ONZAとしての整理

今回の記事で目を引くのは、新築と中古の価格差がワニの口のように開いたままとされるなかで、カチタスの販売件数が2025年度に8380件と14%増え、以前なら新築を検討した年収500万〜700万円の人も見学に来るようになった点です。
新井氏が購入の目安とする家賃並みの支払いを、持ち家の負担をそろえて数字で見ると次のようになります。

○前提：家賃8万円の賃貸から購入を考える場合、金利1.7%・返済期間35年・元利均等

○月々8万円をすべて返済に充てた場合に組める借入額：約2531万円

○固定資産税や修繕の積み立てに月1.5万円を見込み、返済を6.5万円にした場合：約2056万円

※家賃・金利・維持費は仮定です。
実際の税額や修繕費は物件ごとに異なります。

持ち家の負担をそろえるだけで、同じ月8万円でも組める額は500万円近く変わります。
ONZAは、新築と中古を、同じ条件なら築年が浅いほど高く、築年を重ねるほど価格が抑えられていく、ひと続きの相場として捉えています。
住まいは暮らしに合うかどうかと、無理のない資金計画で選ぶのが基本で、築年と性能、改修の必要性の組み合わせのなかから、持ち家になってからの負担まで含めて家計に合う住まいを探すことが大切です。

まとめ

👉 記事内容の要点

👉 行動指針

ご相談について

投資用でご検討の方

中古の区分マンションや戸建てを投資用に検討するときは、築年と管理・修繕の状態、周辺の家賃相場が収益の見通しを左右します。
検討中・保有中の物件について、周辺の家賃相場や空室の期間、入居の状況から家賃が長く続くかを見たうえで、修繕の負担まで含めた収支を一緒に確認いたします。

売却をご検討の方

中古の需要が続く一方で、売れる価格は買い手の予算で決まります。
近隣の成約事例と買い手の目線から、お持ちの住まいや空き家の売り出し価格と売り方を一緒に整理します。

居住用でご検討の方

中古住宅を選ぶときは、購入価格に加えて、性能や改修の費用、持ち家になってからの負担まで含めて比べることが大切です。
暮らしに合う住まいと、無理のない資金計画を一緒に整理していきましょう。

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