空き家の査定と相場の見方 ── 仲介と買取の違いと使い分け

空き家を売ろうか迷い始めたとき、最初の壁は「この家、いくらなのか」が分からないことです。
査定を頼むと営業されそうで気が引ける、ネットの価格が当てになるのかも分からない──そんな状態で止まっている方は多いです。
実は、相場はある程度自分で調べられますし、査定は売ると決める前に受けても構いません。
本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、査定で何が分かるのか、相場を自分で調べる方法、空き家ならではの査定ポイント、そして不動産会社の「仲介」と「買取」の違いと使い分けを整理します。
制度・サイトの情報は2026年7月時点のものです。期間や割合の数字は一般的な目安で、物件の条件により異なります。

査定とは何を出してもらうものか──机上査定と訪問査定

まず、査定で出てくる「査定額」の意味から押さえましょう。
査定額は、一般に「おおむね3か月程度で売却できると見込まれる価格」として算出される、不動産会社の意見価格です（不動産流通推進センターの価格査定マニュアル等に基づく実務）。
売れることを保証する金額ではなく、また後述する「買取価格」とも別物です。
査定には2種類あります。
・机上査定（簡易査定）：所在地・面積・築年数などのデータと周辺事例から算出。現地確認なしで早いが、精度は概算
・訪問査定（詳細査定）：担当者が現地で建物の状態・日当たり・境界・法規制などを確認して算出。精度が高く、売却を具体的に考えるならこちら
手法としては、土地や中古住宅は近隣の成約事例と比較する「取引事例比較法」、建物部分は建て直し費用から築年数分を差し引く「原価法」が一般的です。
「まず大枠を知りたいだけ」なら机上査定から、で問題ありません。

相場は自分でも調べられる──公的サイトの使い方

査定の前に、自分で相場観をつくれる無料の公的サイトがあります。
・国土交通省「不動産情報ライブラリ」：2024年4月に運用が始まった国のサイトで、国交省が取引当事者へのアンケートで集めた実際の取引価格情報や、地価公示、防災・都市計画情報を地図で見られます
・レインズ・マーケット・インフォメーション：国交省指定の不動産流通機構が運営し、不動産会社が登録した中古マンション・戸建ての成約価格を、地域・面積・築年数で検索できます
・ポータルサイトの売出し事例：似た物件の「売出価格」が分かります。ただし成約価格ではなく、実際はそこから下がって成約することも多い点に注意してください
見方のコツは、「同じ市区町村・近い築年数・近い面積」の事例を複数拾って幅でとらえることです。
1件の事例で決めつけず、「うちのエリアの戸建てはだいたい○○万〜○○万円」という帯で持っておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。

空き家特有の査定ポイント

同じ築年数でも、空き家は次の点で査定が変わりやすいです。
・管理状態：通気・通水・草刈りなどの管理が行き届いているか。放置期間が長いほど劣化が進み、評価は下がりやすい
・劣化・不具合：雨漏り・シロアリ・設備の故障の有無。訪問査定前に分かる範囲で把握しておくと話が早い
・残置物：家具家電が残っていると撤去費用分が差し引かれるか、売主負担になることが多い（買取では残置物ごと引き取る会社もあります）
・旧耐震かどうか：1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認の建物は旧耐震基準で、評価が下がる傾向。耐震補強の有無も見られます
・再建築の可否・接道：建築基準法上、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は再建築ができず、価格に大きく影響します（敷地や道路の種別で扱いが異なるため、自治体・専門家への確認が必要です）
これらは「直してから査定」ではなく、現状のまま伝えて査定に織り込んでもらえば大丈夫です。
どこまで手を入れると価値が上がるかは、リフォームの費用対効果の話として別記事で整理しています。

仲介と買取の違い──同じ「売る」でも仕組みが別

不動産会社に売却を相談すると、大きく「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
仲介は不動産会社が市場で買主を探す方法、買取は不動産会社自身が買主になる方法です。
違いを同じ軸で並べると次のとおりです（期間などは一般的な目安で、物件条件により異なります）。
・価格：仲介は市場価格に近い水準を狙える。買取は市場で売るより低くなる傾向がある（6〜8割程度と言われることもありますが、公的な統計はなく物件・会社で変わる目安です）
・期間：仲介は買主探しに時間がかかることがある。買取は数週間〜1か月程度と早いのが一般的
・費用：仲介は成約時に仲介手数料がかかる。買取は不動産会社が直接買うため仲介手数料がかからない
・売却時の対応・契約条件：仲介は内覧対応や引渡し条件の調整が必要で、契約不適合責任（引き渡し後に欠陥が見つかったときの責任）は原則売主が負う（特約で調整可）。買取は現況のまま・残置物ごと引き取る会社が多く、契約不適合責任も免除されることが多いが、その扱いを契約前に買取会社と確認しておく必要がある
つまり、「高く売る余地」を取るのが仲介、「早さと手離れ」を取るのが買取で、どちらが優れているという話ではありません。

どちらが向くか──使い分けの軸と買取保証

使い分けは、次の3つの軸で考えると整理しやすいです。
・時間：相続税の納税や住み替えなどで期限があるなら買取も含めて検討、急がないなら仲介でじっくり
・建物の状態：傷みが強い・残置物が多い・手を入れずに手放したいなら買取が現実的。状態が良ければ仲介で市場の評価を待てる
・市場性：周辺の成約事例や購入検討者の属性から市場での流通が見込めるかを確認し、販売期間に制約がある場合は買取や買取保証も比較する
折衷案として「買取保証」もあります。
一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければあらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る仕組みで、条件を満たせば、定めた価格での売却見通しを持ちやすくなります（保証価格は通常の買取水準になることが多く、保証の価格・期間・対象条件・媒介契約の内容は契約前に確認してください）。
迷うなら、仲介と買取の両方の価格を出してもらい、手取りと期限で比べるのが着実です。

仲介と買取のどちらが向くか迷う場合は、LINEで物件の概要をお送りいただくと、比べ方を整理できます。

査定を頼むときの注意──手取りまで見る

最後に、査定を依頼する段階の注意点です。
・複数社に頼む：1社では妥当性を判断できません。数社の査定額と「根拠」（使った事例・販売戦略）を比べましょう
・高すぎる査定額に注意：媒介契約を取るために高めの額を出す会社もあります。根拠の説明が曖昧な高値は、売出し後の長期化と値下げを招きがちです
・手取りで考える：売却価格から、仲介手数料・残置物処分や解体の費用・譲渡所得税などを引いた「手取り」で比べます。仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」（400万円超の場合）ですが、800万円以下の物件は2024年7月の改正で、事前の説明と合意を前提に最大30万円+消費税まで認められる特例があります（国土交通省告示・2026年7月時点）。空き家は低額になりやすいため、契約前に手数料の説明を受けて確認しておきましょう
無料査定を案内する会社は多く、査定を受けたら売らなければならないわけではありません。
売却を決めていない段階でも、相場と査定根拠を確認しておくと、その後の判断材料になります。

まとめ

空き家の売却は、①公的サイト（不動産情報ライブラリ・レインズ）で相場の帯をつかむ、②机上査定→訪問査定で自分の物件の評価を知る、③仲介と買取の価格を並べ、時間・状態・市場性の軸で使い分ける、の順で進めると迷いにくくなります。
査定額は保証ではなく意見価格なので、複数社の根拠を比べ、最後は手取りと期限で判断するのが着実です。

空き家の査定・売却（仲介・買取の使い分け）のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
物件の状態と立地を踏まえて、相場の見方から手取りの比較まで一緒に整理いたします。
購入・賃貸のご相談も承っています。

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