築古物件購入の落とし穴ーー築40年以上のマンションは10年で倍増の313万戸へ、修繕履歴・積立金・耐震・ローン減税の点検表｜ONZA的市況ニュース

記事内容：築古物件購入の落とし穴、修繕履歴や耐震性を確認

2026.9.19の日経新聞で、マンション市場で新築や築年数が浅い中古物件の価格が急騰するなか、築古物件に関心が集まっていると報じられました。
価格が割安なうえ、立地や面積の点で新しい物件より有利と考える人も多い一方、過去の修繕履歴や積立金の状況によっては購入後に多額の出費を求められる例があり、住宅ローン減税が使えないこともあるため注意が必要だと記事は指摘しています。
2年前に築約40年の中古マンションを購入した30代の会社員は、購入前に建物の状態を注意深く調べたつもりでも、購入後に外壁の修繕不全から雨水が部屋内に入っている可能性が浮上し、対応に苦慮しているといいます。

国土交通省の調査によると、2025年末で築40年以上のマンションは約158.8万戸あり、10年後には313.1万戸に倍増する見込みです。
一方、新築はコスト高などを背景に減少傾向が強く、価格も高止まりしています。
さくら事務所の山本直弥社長は「都心から遠く離れた立地は難しく、面積が小さすぎるのも避けたいという人にとっては築年数が古い物件が選択肢として存在感を増している」と話します。
同じ面の用語解説によると、マンションの中古価格は一般に築年数、立地、面積に応じて決まり、都心の立地でも小面積で築40年以上なら新築の半額程度の取引もあります。
LIFULLのサイトに掲載されたマンションの調査でも、東京23区、大阪市ともに築年数が古くなるほど平均掲載価格は基本的に下がります。
通常は築30年程度を超えると多額の費用がかかる修繕が必要な例が増え、積立金の財政は物件ごとに差が開きやすくなります。

ただ、価格だけで選ぶのはリスクが高く、山本氏は「築古特有の注意点がある」と話します。
一つは、個別物件ごとに差が大きい過去の修繕の履歴と内容です。
大規模修繕は現在12〜18年程度の周期で繰り返すのが普通で、築40年なら2〜3回、築50年なら3〜4回は実績がないと、適切なタイミングで修繕が行われていないリスクがあります。
特に築古物件で不具合が多い給排水管を新しくする更新工事が行われているかどうかが大切で、管の老朽化は漏水事故の原因となる例が多く、更新の有無で住み心地は大きく異なります。
積立金の状況を見ておくことも大切で、積み立てられている金額に加え、引き上げる予定があるかどうかは仲介事業者などを通じて情報を求めておく方が無難です。
積立金が不足し、既に管理組合が借金をしている場合もあり、住宅金融支援機構がマンション修繕向けに実施する融資は近年、毎年のように過去最高を記録しており、借金に頼るマンションは増えています。
コンドミニアム・アセットマネジメントの渕ノ上弘和氏は「借金があったら、すぐダメという判断は早計。
借金を機に積立金を上げ、しっかり長期の返済計画が整っているなら一定の安心材料になる」と指摘します。

耐震性の確認も欠かせません。
築古の場合、1981年5月31日以前に建築確認が行われた旧耐震基準の物件であるケースも考えられ、旧耐震だった場合は後で耐震改修が行われているかどうかの確認が必要です。
耐震性は購入後の自分の生命、財産の安全に直結するうえ、住宅ローン減税にも影響する可能性があり、市川恭子税理士は「1981年12月31日以前の建築なら耐震性で一定の基準を満たす必要がある」と説明しています。
基準を満たせない物件で減税を受けられないとすると家計へのダメージは大きく、事前に資料などをチェックしておきたいと記事は促しています。
管理組合が加入している保険も見落としがちですが重要です。
老朽物件は漏水事故に伴う保険金支払いが増えるなどして保険料が高くなり、その抑制のため一部の特約などを外す場合もあります。
契約内容によっては万一の事故の際に迅速な補償が受けられない恐れもあるため、注意が欠かせないと記事は結んでいます。

ポイント：築古物件の落とし穴を巡る現在地

👉 築40年以上は10年で倍増の313.1万戸へ

2025年末の約158.8万戸から増える見込みで、新築の減少と価格の高止まりを背景に、築古が選択肢として存在感を増しています。

👉 修繕履歴と給排水管の更新

大規模修繕は12〜18年周期で、築40年なら2〜3回の実績が目安です。
漏水の原因になりやすい給排水管の更新工事の有無が住み心地を分けます。

👉 積立金と管理組合の借入

積立額と引き上げ予定を確かめます。
借入がある場合も、積立金の引き上げと長期の返済計画が整っていれば一定の安心材料になると専門家はみています。

👉 旧耐震・住宅ローン減税・保険

1981年5月31日以前の建築確認は旧耐震で耐震改修の有無を確認し、1981年12月31日以前の建築は減税を受けるには耐震基準の適合が必要です。
組合の保険は特約の有無まで見ます。

築古を買う前の点検表：表示価格を、修繕・耐震・減税を織り込んだ実質価格に引き直す

築古が割安に見える仕組みは、価格が築年数、立地、面積で連続的に決まることにあります。
同じ立地と面積なら築年が古いほど表示価格は下がりますが、記事が伝えるとおり築30年程度を超えると多額の修繕が必要な例が増え、積立金の財政は物件ごとに差が開きます。
表示価格が低くても、積立金の引き上げや修繕の一時金、住宅ローン減税の可否で購入後の負担は変わるため、表示価格に確認できる将来の負担を足して比べる必要があります。
築40年以上が10年で313.1万戸へ倍増する見込みのなか、修繕履歴と積立金の状況を物件ごとに確かめる価値は高まります。
その確認を、記事の注意点をもとに次の4項目の点検表にします。

●修繕履歴

・確認する内容：大規模修繕の回数と内容（築40年なら2〜3回、築50年なら3〜4回が目安）、給排水管の更新工事の有無

・見る資料：修繕履歴、長期修繕計画、直近の総会議事録

●積立金と組合の借入

・確認する内容：現在の積立額、引き上げの予定、管理組合の借入の有無と返済計画

・見る資料：重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録

●耐震性と住宅ローン減税

・確認する内容：建築確認が1981年5月31日以前かどうか、旧耐震なら耐震改修の有無、1981年12月31日以前の建築なら減税に必要な耐震基準への適合

・見る資料：建築確認済証や検査済証の日付、耐震診断や耐震改修の記録、減税の要件は税理士や仲介事業者に確認

●管理組合の保険

・確認する内容：漏水など事故のときの補償範囲、外されている特約の有無

・見る資料：管理組合が加入する保険の契約内容

点検の結果は、表示価格に足して比べます。
将来の負担は、資料で確定しているもの、予定されているもの、未確定のものに分けて聞くと、仲介事業者や管理会社への確認が具体的になります。
仕組みを理解するための仮定で並べます。

○前提：築40年の区分マンション、表示価格2000万円、積立金は月1万円の引き上げが予定され、給排水管の更新工事の一時金が1戸あたり30万円見込み、10年持つ場合

○表示価格：2000万円

○積立金の引き上げ分：月1万円×120カ月＝120万円

○更新工事の一時金：30万円

○10年で見た実質の負担：2150万円

※住宅ローン減税が使えない場合は、控除を受けられる期間の分だけ実質の差がさらに広がります。
数字は仮定で、実際の金額は物件ごとの資料で確かめます。

投資用でお考えの場合、同じ立地と面積なら取得価格が低い分、表面の利回りは築年が古いほど高くなります。
高く見える利回りのうち、積立金の引き上げと修繕の一時金で削られる分を差し引いた実質の利回りで比べます。
管理の状態、修繕積立金、旧耐震をチェックの順番で確かめる点検については買う前に見抜く「やめとけ物件」の兆候で整理しています。
渕ノ上氏の指摘のとおり、組合に借入があること自体は判断材料の一つで、借入を機に積立金を上げて返済計画が整っている組合は、管理が機能している例として見ます。

住まいとして選ぶ場合は、暮らしやすさと無理のない資金計画が軸で、減税が使えるかどうかは資金計画に直結します。
修繕積立金と長期修繕計画、購入前に確認する書類については大津市の中古マンションは築年数と管理で見るーー修繕積立金・長期修繕計画・認定制度で整理しています。
旧耐震にあたる建築確認日や住宅ローン控除で確認する耐震基準の要件、管理状態の見方については大津市で中古住宅を検討する際のポイントーー新築との比較とエリア別の判断軸、草津市で中古住宅を検討する際のポイントーー新築との比較とエリア別の判断軸、守山市で中古住宅を検討する際のポイントーー新築との比較とエリア別の判断軸で整理しています。

順番は、修繕履歴と給排水管、積立金と組合の借入、耐震と減税、保険の4項目を資料で確かめる、表示価格に修繕負担と減税の有無を足して実質価格に引き直す、同じ立地と面積の築年帯ごとに実質価格を並べて目的に合う築年帯を選ぶ、の3段階です。

ONZAとしての整理

今回の記事で目を引くのは、築40年以上のマンションが10年で313.1万戸へ倍増する見込みという数字です。
築古の供給が増えるほど選択肢は広がり、同時に、管理が機能している物件と手当てが遅れた物件の差が開きます。
ONZAは価格を、築年で動く連続した相場として見ます。
同じ立地と面積で築年ごとの表示価格を並べ、そこに修繕負担と減税の有無を足した実質価格で比べれば、どの築年帯が目的に合うかが見えます。
駅からの距離と需要の持続性に加えて、募集賃料の実績、空室期間、管理費と修繕積立金、修繕計画を確認できる好立地の区分は、家賃が続きやすい分、堅実な利回りで長く持つ資産として検討でき、築古であっても管理が機能していればその条件は変わりません。

もう一つは、渕ノ上氏の「借金があったら、すぐダメという判断は早計」という指摘です。
ONZAも同じ見方で、組合の借入は、返済計画と積立金の引き上げがセットになっているかで見ます。
手当てが遅れた物件を見分けることと、手当てをしている物件を評価することは、同じ点検表でできます。
投資用でも居住用でも、点検表の4項目を資料で確かめ、借入で持つ場合は変動金利を主軸に、金利が上がっても返せる余力を、修繕積立金の引き上げも含めてセットにします。

まとめ

👉 記事内容の要点

👉 行動指針

ご相談について

投資用でご検討の方

築古の高く見える利回りは、積立金の引き上げと修繕の一時金を差し引いた実質の利回りで見ます。
検討中の物件について、修繕履歴と積立金の資料の読み方から金利が上がった場合の収支まで、一緒に確かめます。

売却をご検討の方

築年の古い物件の売却では、修繕履歴と積立金の状況が買い手の判断材料になります。
残債、家賃収入、想定される買い手の属性を並べて、売る・貸す・持ち続けるの選択肢を一緒に確認します。

居住用でご検討の方

住まいは、暮らしやすさと無理のない資金計画で選ぶのが基本です。
築古を検討する場合は、減税の可否と修繕負担を含めた実質価格で、返せる額を軸に一緒に整理していきましょう。

お気軽にお問合せください。