石山・瀬田エリアに住むのはどう？大津市南部の暮らしと価格帯を整理する

大津市の南部にあたる石山・瀬田は、京都にも大阪にも通える立地でありながら、中心市街地とは違う暮らし方ができるエリアです。

この記事では、京都・滋賀エリアを専門とするONZA Estate代表の飯田の視点から、石山駅・瀬田駅を中心とした大津市南部を整理いたします。
取り上げるのは、石山の新快速と京阪石山との2駅利用、瀬田の生活施設と大学へのアクセス、そして中心市街地を含む4駅を同じ条件で並べた中古マンション相場です。
相場を並べると、「新快速が停まるかどうか」だけで価格が決まるわけではないことが見えてきます。

石山・瀬田エリアはどんな場所か

石山・瀬田は大津市の南部に位置するエリアです。
瀬田川が流れ、国道1号が通り、龍谷大学瀬田キャンパスもあります。

鉄道では、2つの駅の性格が異なります。
○ 石山駅：新快速停車駅。京阪石山坂本線の京阪石山駅と隣接し、2路線が使える
○ 瀬田駅：新快速は停まらず普通のみ。石山駅の隣駅

住まいの形としては、中心市街地に比べて敷地にゆとりのある住宅地が広がります。
マンションも戸建ても選択肢に入りやすく、車を使う場合の動線も組み立てやすい環境です。
大津市全体の構造については、別記事「大津市はどんな街？」でまとめています。

京都・大阪へのアクセス

通勤の観点では、2つの駅で条件が変わります。

石山駅
新快速停車駅で、京都駅まで新快速で約13分、普通で約15分です。

瀬田駅
新快速は停まりません。
京都駅までは5駅・約17分、運賃330円です。

いずれもJR西日本の時刻表・運賃案内をもとにした2026年8月1日時点の目安で、時間帯や列車の種別、ダイヤ改正によって変動します。
瀬田から新快速に乗りたい場合は、隣の石山駅まで一駅移動するという選択肢もあります。

大阪方面へは、京都駅から新快速で最短約28分が加わる形になり、JRが基本のルートです。
また、石山駅で京阪石山坂本線に乗り換えれば、びわ湖浜大津方面へも移動できます。
びわ湖浜大津から京阪京津線で京都市営地下鉄東西線に直通するルートについては、別記事「大津駅・膳所エリアに住むのはどう？」で整理しています。

石山駅周辺の暮らし

石山駅の特徴は、JR石山駅と京阪石山駅が隣接していることです。
JRで京都方面へ、京阪でびわ湖浜大津方面へと、2つの路線を使い分けられます。

買い物では、京阪石山駅から約200mの位置に平和堂石山店があります。
国道1号沿いにも店舗が多く、日常の買い物や外食の選択肢は確保しやすい環境です。

住環境としては、瀬田川が流れ、公園も点在しています。
新快速停車駅でありながら、駅前で生活を完結させやすく、自然も身近にあるという点が石山の特徴です。

瀬田駅周辺の暮らし

瀬田駅には新快速が停まりませんが、生活施設は厚いエリアです。

駅から約300mの位置にアル・プラザ瀬田があり、日常の買い物は駅周辺で済ませやすい環境です。
車での買い物では、大津市一里山のフォレオ大津一里山が選択肢になります。
大和ハウス工業が運営する複合商業施設で、無料駐車場は約1,500台と、車で行く前提の規模です。

教育の面では、龍谷大学瀬田キャンパス（大津市瀬田大江町横谷1番5）があります。
JR瀬田駅から帝産バスで約8分の距離です。
JR大津駅から近江鉄道バスの直行便で約20分、JR大津京駅からも直行便で約30分と、市内の他エリアからも通えるルートが用意されています。
いずれも龍谷大学公式サイトの交通案内をもとにした2026年8月1日時点の目安で、ダイヤや道路状況によって変動します。

住宅地としては、一里山や青山、大萱といった地区に住宅が広がります。
中心市街地に比べて敷地に余裕を持たせやすく、駐車スペースを確保しやすい点は押さえておきたいところです。

中古マンション相場ーー新快速の有無だけでは決まらない

ここからは価格帯を見ていきます。
大津市の中心市街地（大津駅・膳所駅）と南部（石山駅・瀬田駅）の4駅を、同じ条件で並べます。

以下はSUUMO掲載情報をもとにした60〜80㎡の中央値です（集計期間はいずれも2025年7月1日〜2026年6月30日。各駅から徒歩15分以内の物件を対象に、最終掲載時の価格を集計したもので、成約価格ではありません）。

中心市街地
○ 大津駅（新快速停車）：2,680万円
○ 膳所駅（普通のみ）：2,180万円

大津市南部
○ 石山駅（新快速停車）：3,280万円
○ 瀬田駅（普通のみ）：1,998万円

ここで注目したいのが、石山駅と大津駅の関係です。
どちらも新快速停車駅ですが、南部の石山駅のほうが中心市街地の大津駅を600万円上回っています。
同じ停車駅どうしでも、駅の性格や物件の構成によって水準は変わります。

つまり、新快速が停まるかどうかは価格を決める要素のひとつではあっても、それだけで水準が決まるわけではありません。
築年数や分譲された時期、物件そのものの性格、周辺の需要など、複数の要因が絡んでいると考えられますが、どれがどれだけ効いているかを一概に言うことはできません。

石山駅と瀬田駅について、80〜100㎡も見ておきます。
○ 瀬田駅：3,430万円
○ 石山駅：3,239万円
この面積帯では、新快速が停まらない瀬田駅のほうが石山駅を上回ります。
なおこの集計期間では、各駅とも60〜80㎡と80〜100㎡のみデータがあります。

面積帯によっても順序は変わります。
大切なのは、「新快速が停まる駅だから高い」といった前提を置かず、検討する駅ごとに相場を確認することです。

駅別の予算感や掲載中の物件を確認したい方は、購入・賃貸を問わずLINEからご相談ください。

まとめ：このエリアが向いている人と確認したい点

石山・瀬田エリアは、次のような場合に有力な選択肢になります。
○ 京都へ通いつつ、中心市街地より敷地にゆとりのある住まいを探したい
○ 車を使う生活を前提に、駐車スペースを確保したい
○ 大阪方面への通勤も視野に入れている
○ 龍谷大学瀬田キャンパスへの通学・通勤がある

そのうえで、確認しておきたい点を整理します。
○ 新快速の有無：石山駅は停車、瀬田駅は普通のみ
○ 実際の所要時間：勤務先まで、乗換も含めて何分かかるか
○ バス便：大学や施設へ向かう場合、路線と本数を確認する
○ 相場：駅によって水準が違うため、検討する駅ごとに見る

大津市南部は、京都への通勤と住環境のバランスを取りやすいエリアです。
どの駅を軸にするかを決めてから物件を見ていくと、条件の整理がしやすくなります。

大津市での住まい探し（購入・賃貸）のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
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