大津駅・膳所エリアに住むのはどう？県都の中心市街地で住まいを選ぶ判断ポイント

大津市で住まいを探すとき、まず候補に挙がりやすいのが県庁所在地の中心市街地です。
行政も商業も交通も集まり、京都までの所要時間は市内で最も短い部類に入ります。

ただ、同じ中心市街地でも、駅がひとつ違うだけで暮らし方も価格帯も変わります。
この記事では、京都・滋賀エリアを専門とするONZA Estate代表の飯田の視点から、大津駅と膳所を中心とした中心市街地エリアを整理いたします。
取り上げるのは、京都へ向かう2つの鉄道路線、膳所駅の2駅利用と新快速の有無、そして同じ条件で比べた大津駅・膳所駅の中古マンション相場です。
大津市全体の構造については、別記事「大津市はどんな街？」でまとめています。

大津駅・膳所エリアはどんな場所か

このエリアは、滋賀県庁や大津市役所といった行政機能が集まる県都の中心市街地です。
商業も交通も集約されており、大津市のなかでは最も都市的な性格を持ちます。

鉄道の面では、2つの駅の性格が異なります。
○ 大津駅：新快速停車駅。京都駅まで約9分
○ 膳所駅：新快速は停まらないが、接続する京阪膳所駅とあわせて2駅を使い分けられる

住まいの形としては、駅周辺はマンションが中心です。
平地が限られた地形のため、駅徒歩圏で広い敷地の戸建てを探すのは簡単ではありません。
その分、駅前で生活を完結させやすい環境が整っています。

京都へのアクセスは2ルートある

このエリアの特徴として、京都市内へ向かうルートが2つあることは押さえておきたい点です。

JR琵琶湖線
大津駅から京都駅まで約9分です（JR西日本の2026年時点のダイヤをもとにした目安。時間帯や列車の種別、ダイヤ改正によって変動します）。
京都駅から大阪駅までは新快速で最短約28分で、大阪方面への通勤もJRが基本になります。

京阪京津線と地下鉄東西線
びわ湖浜大津駅から京阪京津線に乗ると、御陵で京都市営地下鉄東西線に直通します。
びわ湖浜大津から三条京阪までは所要22分・乗換0回・運賃470円です（2026年時点の目安）。

この2ルートは、通勤先によって向き不向きが変わります。
京都駅周辺や大阪方面ならJRが有利ですが、地下鉄東西線の沿線が勤務先であれば、京津線から乗り換えなしで向かえる場合があります。
物件を検討する段階で、勤務先まで実際にどちらのルートが早いかを確認しておくと判断がぶれにくくなります。

大津駅周辺の暮らし

大津駅は新快速停車駅で、駅前で日常の用事を済ませやすい環境です。

駅舎内には商業施設のビエラ大津があります。
スターバックスコーヒー、近江牛の岡喜、ちゃんぽん亭総本家、蕎麦・地酒の金亀庵といった飲食店に加え、セブン-イレブン ハートインや大津市観光案内所が入っています。
2階には簡易宿泊施設を併設したTHE CALENDARもあります。

日常の買い物では、駅北口にフレンドマート大津駅前店があります。
滋賀県庁も駅から徒歩圏にあり、行政の手続きで動きやすい立地です。

一方で、実務的な注意もあります。
ビエラ大津には駐車場・駐輪場がありません。
中心市街地は敷地に限りがあるため、車を持つ場合は駐車場の確保と費用を物件選びの段階で確認しておく必要があります。

膳所周辺の暮らし

膳所は、大津駅の隣にある落ち着いた住宅地です。

最大の特徴は、JR膳所駅と京阪石山坂本線の京阪膳所駅が接続していることです。
JRで京都方面へ、京阪でびわ湖浜大津方面へと、2つの路線を使い分けられます。

JR膳所駅には新快速が停まりません。
ただし大津駅の隣駅であるため、京都方面へは普通列車でも実用的な所要時間で移動できます。
新快速に乗りたい場合は、大津駅まで一駅という選択肢もあります。

JR膳所駅前から続く坂には、ときめき坂商店街があります。
飲食店、喫茶店、雑貨店、美容室、銀行などが並び、その先には住宅地が広がります。
膳所城跡のある歴史的な地区でもあり、中心市街地でありながら落ち着いた住環境が保たれています。

大津駅・膳所駅の中古マンション相場

住まい探しで確認しておきたいのが、駅による価格帯の違いです。
ここでは大津駅と膳所駅の中古マンションを、同じ面積帯の中央値で比較します。

以下はSUUMO掲載情報をもとにした中央値です（集計期間2025年7月1日〜2026年6月30日、2026年7月31日時点。最終掲載時の価格を集計したもので、成約価格ではありません）。

大津駅
○ 60〜80㎡：2,680万円
○ 80〜100㎡：4,880万円

膳所駅
○ 60〜80㎡：2,180万円
○ 80〜100㎡：2,199万円
（この集計期間では、両駅とも60〜80㎡と80〜100㎡のみデータがあります）

60〜80㎡では両駅の差は500万円ですが、広めの80〜100㎡では2,600万円を超える差になります。
面積帯によって差の大きさが大きく変わるということです。
この差には築年数や物件そのものの性格の違いが反映されていると考えられますが、どの要因がどれだけ効いているかを一概に言うことはできません。

ここで大切なのは、「大津市の中心市街地」とひとくくりに考えず、駅を絞って相場を見る必要があるということです。
市全体の平均や、隣の駅の水準をそのまま予算の目安にすると、実際の物件と噛み合わなくなります。

エリアや予算の絞り込みでお悩みの際は、購入・賃貸を問わずこちらのLINEからお気軽にご相談ください。

まとめ：このエリアが向いている人と確認したい点

大津駅・膳所エリアは、次のような場合に有力な選択肢になります。
○ 京都への通勤で、乗車時間をできるだけ短くしたい
○ 駅前で買い物や行政の用事を完結させたい
○ マンション中心の暮らしが生活スタイルに合っている
○ 中心市街地の利便性と、落ち着いた住環境を両立させたい

そのうえで、物件を見る前に確認しておきたい点を整理します。
○ 新快速の有無：大津駅は停車、膳所駅は普通のみ
○ 通勤ルート：勤務先によってJRと京阪京津線のどちらが早いか
○ 価格帯：同じ中心市街地でも駅によって相場が大きく違う
○ 車の扱い：駐車場の確保と費用を物件選びの段階で確認する

同じ中心市街地でも、駅ごとに暮らしと価格の前提が変わります。
どの駅を軸にするかを決めてから物件を見ていくと、条件の整理がしやすくなります。

大津市での住まい探し（購入・賃貸）のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
ご勤務先や希望の暮らし方をお知らせいただければ、駅・エリアの絞り込みからご案内いたします。
大津市全体の沿線ごとの特徴は、別記事「大津市はどんな街？」もあわせてご覧ください。

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