草津市の住宅は資産価値を維持できる？エリア別に将来性を整理

草津市の住宅地公示地価は上昇が続いており、とくに南草津駅周辺は県内住宅地で最も高い地価水準と上昇率を示しています（国土交通省・2026年公示地価）。
滋賀県内でも資産性の面で注目されやすいエリアです。

ただし、市全体の数字だけを見て安心するのは早計です。
草津市は滋賀県内でも資産性を維持しやすいエリアですが、同じ市内でも駅やエリアによって将来性に差があります。
どのエリアのどんな物件を選ぶかが、資産価値の維持に直結します。

この記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、草津市の市場動向とエリア別の資産性を整理いたします。

草津市全体の市場動向ーー地価上昇と需要の厚さ

国土交通省「2026年公示地価」によると、草津市の住宅地平均は約14.98万円/㎡（坪換算で約49.5万円）、前年比+4.5%と、滋賀県内でも高い上昇率を示しています。
人口は草津市の推計で約14.2万人（2026年5月1日時点・141,511人）と、滋賀県内では大津市に次ぐ規模で、若い世代の転入もあり増加が続いています。

地価と需要を支えているのは、ひとつの要因ではありません。
草津駅・南草津駅というふたつの新快速停車駅、立命館大学びわこ・くさつキャンパス（BKC）、オムロンやパナソニックといった大手企業の事業所、そして京阪神への通勤利便——これら需要の受け皿が複数あることが、草津の資産性の土台になっています。
需要源が分散しており、簡単には移転しない構造であることは、長期にわたって人が集まり続ける可能性の高さを意味します。

ただし、市全体の平均はあくまでエリアごとの実態を均したものです。
駅徒歩圏が数字を押し上げている面があり、エリアによって傾向は異なります。
ここからは、駅・エリア別に資産性を見ていきます。

南草津駅周辺ーー地価上昇と流動性に支えられる資産性

南草津駅周辺は、草津市内でも資産性が際立って高いエリアです。
滋賀県の住宅地で最も高い個別地点は南草津1丁目（約36.9万円/㎡）で、しかも上昇率も県内1位（+9.5%）と、価格・伸びの両面で県内を牽引しています。
駅別の住宅地坪単価の目安でも南草津駅周辺は約52.1万円/坪（約15.8万円/㎡）と、草津駅周辺を上回ります。

地価の高さそのものではなく、その背後にある需要の構造が資産性の根拠です。
立命館大学BKCの玄関口として学生や若い社会人の需要が厚く、JR琵琶湖線の新快速で京都駅まで約18分（2026年時点の目安）、新興住宅地としてのファミリー需要も重なっています。
検討者の属性が幅広いことは、売却・賃貸時の選択肢が確保しやすいことにつながります。
需要の中心である駅に近いほど、同条件以上の立地そのものが地理的に限られる——この希少性も、資産性が崩れにくい理由のひとつです。

一方で、価格・地価がすでに県内トップ水準にあるため、「割安に買える」機会は多くありません。
長期保有を前提とした選択肢としては有力ですが、購入価格が高いぶん、無理のない予算で選ぶことが前提になります。

草津駅周辺ーー中心市街地の安定需要と将来性

草津駅周辺は、市役所などの行政機能に加え、駅西口の大型ショッピングセンター「エイスクエア」、東口の「近鉄百貨店草津店」といった商業が集まる、市の中心エリアです。
東海道と中山道が合流した宿場町を起源とする歴史ある中心市街地で、駅西口側ではタワーマンションなどの開発も進んでいます。

2026年公示地価ベースの駅別目安では、草津駅周辺の住宅地は約48.9万円/坪（約14.8万円/㎡）と高水準で、行政・商業・交通が集約された需要の安定感が資産性を支えています。
南草津ほどの上昇の勢いはないものの、駅前で生活機能が完結しやすく、ファミリーから単身者まで幅広い属性に検討されやすいエリアです。
「成長感の南草津」「中心市街地としての安定感の草津」——同じ草津市でも、性格と資産性の見え方は異なります。

駅から離れたエリアの資産性と注意点

草津市内でも、駅から離れた郊外や湖岸寄りのエリアは、駅徒歩圏とは資産性の傾向が異なります。

価格が抑えめで、敷地にゆとりを持たせやすいのが魅力です。
湖岸寄りにはイオンモール草津のような大型商業施設もあり、車での日常利便を重視する実需の方には相性が良いエリアです。
一方で、需要の中心である駅から距離があるぶん、売却・賃貸時に検討する購入者の属性は駅徒歩圏より絞られやすく、流動性の面では駅徒歩圏に劣る傾向があります。

郊外では車があると生活の選択肢が広がりやすく、駅近とは検討者属性が変わります。
「今の住環境」としては落ち着いていて悪くありませんが、10〜15年後の売却や賃貸転用を視野に入れるなら、駅徒歩圏と比較したうえで判断することをおすすめします。
価格の安さだけでなく、将来の出口まで含めて選ぶ姿勢が大切です。

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草津で資産性を保つために意識したい３つの視点

どのエリアを選んだとしても、資産価値の維持に効く共通の判断軸があります。

① 駅・需要の中心からの距離
草津では、草津駅・南草津駅という需要の中心からの距離が資産性と強く相関しています。
駅に近いほど、同じ距離以内に取れる土地は地理的に限られ、同条件以上の立地そのものが希少になります。
駅徒歩圏は検討者が集まりやすく、立地としても守られやすい、という二重の意味で資産性が安定します。

② 築年数と建物・管理の状態
土地の価値は立地で決まりますが、建物の状態は売却時の査定に直接影響します。
とくにマンションは、管理状態や修繕積立金の水準が資産価値に反映されます。
購入時に管理組合の財務状況を確認しておくことが重要です。

③ 出口を想定してから買う
住宅は「いつか売れればいい」ではなく、「どういう状況のときに売る・貸すか」を想定して選ぶと、後悔しにくくなります。
長期保有を前提としつつ、出口は「もしもの時の保険」として備えておく——この姿勢が、資産として機能させる基本です。
なお、「価格が高い＝資産性が高い」とは限りません。大切なのは、需要と流動性の裏付けがあるかどうかです。

なお、住宅相場の目安としては、SUUMO掲載情報ベース（2026年6月時点）で中古マンション3LDKが草津駅周辺で約2,800〜4,500万円台、南草津駅周辺で約3,000〜5,000万円台、新築戸建て（土地120㎡前後）が市内全域で約3,500〜5,500万円台が中心です。
地価とは別の指標で、最新は実物件で確認することをおすすめします。

まとめ

草津市は、新快速2駅・立命館大学BKC・大手事業所・京阪神通勤という複数の需要源に支えられ、滋賀県内でも資産性を維持しやすいエリアです。
とくに南草津駅周辺は県内トップ水準の地価と上昇率を示し、草津駅周辺も行政・商業の中心として安定しています。

一方で、駅から離れたエリアは価格が抑えられる反面、将来の流動性に差が出ます。
「草津だから安心」ではなく、どの駅・どのエリアのどんな物件かまで絞り込み、需要と流動性の裏付けで判断することが、資産価値を守る住まい選びにつながります。

草津市での資産性を意識した住まい探し（購入・賃貸）のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
エリアごとの将来性や物件の流動性について、個別に整理してご案内いたします。
草津の街全体の特徴は、別記事「草津市はどんな街？」もあわせてご覧ください。

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