相続空き家を放置するとどうなる ── 相続登記の義務化と3年以内の期限

固定資産税の通知は毎年届くのに、登記簿の名義は亡くなった親のまま──そんな相続した空き家は少なくありません。
以前はそれでも罰則はありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化され、期限内に登記しないと過料の対象になり得る制度に変わりました。
しかも対象は「これから相続する人」だけでなく、何年も前に相続した名義そのままの不動産も含まれます。
相続した空き家を放置すると、登記も管理も売却も後回しになりやすく、時間が経つほど手続きは複雑になっていきます。
本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、相続登記の義務化の中身、期限、間に合わないときの相続人申告登記、放置した場合の実害、そして登記の進め方までを整理します。
制度の内容は法務省・法務局の公表情報に基づく2026年7月時点のものです。個別の判断は法務局・司法書士にご確認ください。

相続登記の義務化とは──2024年4月スタートの「3年ルール」

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）名義の不動産を、相続した人の名義に変える登記のことです。
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法で、この登記が義務になりました（法務省）。
・義務の内容：相続（遺言による取得を含む）で不動産の所有権を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請する
・怠った場合：正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得る
背景には、登記されないまま世代交代が進み、所有者が分からない土地・空き家が全国で増えた「所有者不明土地問題」があります（国土交通省の平成28年度調査では、登記簿で所在が確認できない土地が約2割とされています）。
「名義変更はいつかやればいい」だった時代から、期限のある手続きに変わった、というのが一番の変化です。

いつまでに登記が必要か──過去の相続も対象

期限は「いつ相続したか」で整理できます。
・2024年4月1日以降に相続：不動産の取得を知った日から3年以内
・2024年4月1日より前に相続：施行日または取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内。実務上は2027年3月31日までの申請が必要になるケースが多いです（法務省Q&A）
つまり、「ずっと前に相続した親名義のままの実家」も対象で、該当するケースでは2027年3月31日が一つの目安になります。
起点は「知った日」なので、たとえば疎遠な親族の不動産を相続していたと後から知った場合は、知った時点から3年を数えます。
自分のケースの期限がどちらに当たるかを、まず確認しておきましょう。

3年以内にまとまらないとき──相続人申告登記という選択肢

「遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に登記できない」という場合のために、相続人申告登記という簡易な制度が用意されています（2024年4月新設・法務省）。
・内容：「登記名義人が亡くなったこと」と「自分がその相続人であること」を法務局に申し出る
・効果：申出をした人は、相続登記の申請義務を果たしたとみなされ、過料の対象になりません
・特徴：相続人の一人が単独で申出でき、登録免許税はかからず、法定相続分の確定も不要で必要書類も少なめ
ただし、これはあくまで「義務を一時的に果たす」ための仕組みで、名義が自分に変わるわけではありません。
その後、遺産分割協議が成立して不動産を取得したら、成立日から3年以内に、あらためて相続登記の申請が必要です。
話し合いが長引きそうなら、まず相続人申告登記で義務を果たしておき、並行して協議を進めるのが実務的です。

登記せず放置するとどうなる──過料より大きい実務上の支障

放置の実害は、過料だけではありません。むしろ次の3つが本体です。
・売却・賃貸・担保設定が進めにくい：これらの手続きを進めるには、原則として名義の整理（相続登記）が必要です。名義が亡くなった人のままでは、空き家を動かす選択肢を実行に移せません
・相続人が増えて協議が複雑になる：登記しないまま相続人が亡くなると（数次相続）、その配偶者や子へ権利が広がります。遺産分割協議には相続人全員の同意・実印が必要なため、人数が増えるほど合意形成は難しくなります
・税負担は続く：登記していなくても、固定資産税は「現に所有している者」＝相続人に課税されます（総務省）。負担だけ続き、資産としては動かしにくい状態になります
さらに、誰も管理しない空き家は傷みが進み、管理不全空家・特定空家の指定や住宅用地特例の解除といった別のリスクにもつながります（詳しくは放置空き家のリスクを扱う記事で解説しています）。
時間が経つほど関係者が増えて手続きの難度が上がる、というのがこの問題のやっかいなところです。

相続登記の進め方と費用

相続登記の一般的な流れは次のとおりです。
・遺言書の有無の確認（あれば内容に沿って登記）
・相続人の確定（被相続人の出生から死亡までの戸籍一式を収集）
・遺産分割協議と協議書の作成（誰が不動産を取得するか決める）
・法務局への登記申請（不動産の所在地を管轄する法務局。戸籍一式・住民票・固定資産税評価証明書などが必要で、詳細は法務局・司法書士に確認を）
費用の目安は次のとおりです（2026年7月時点）。
・登録免許税：固定資産税評価額×0.4%
・免税措置：価額100万円以下の土地は登録免許税が免税。2026年7月時点では2027年3月31日までの登記が対象とされています（法務局。土地ごとに判定・最新は法務局で確認を）
・司法書士報酬：事案の難易度で変わり、数万円〜十数万円程度が目安とされることが多いです（個別見積りで確認を）
自分で申請することも可能ですが、戸籍の収集や書類作成が煩雑なため、相続人が多い・不動産が複数あるケースは司法書士に依頼するのが現実的です。

登記後の空き家の扱いを整理したい場合は、LINEで概要をお送りいただくこともできます。

登記を済ませたら──空き家を「動かせる」状態に

相続登記は、それ自体がゴールではなく、空き家を動かすためのスタートラインです。
売却や賃貸の手続きを進めるには、相続登記を済ませて名義を整えておく必要があります。
また、2026年7月時点の国税庁情報では、要件を満たせば相続した空き家の売却で3,000万円特別控除を使える可能性があります。税の特例は別途要件があるため、適用可否は税理士に確認してください（詳しくは相続空き家の売却を扱う記事で解説しています）。
放置の期間が延びるほど、建物は傷み、関係者は増え、選べる選択肢は狭くなっていきます。
相続をきっかけに、登記→現状把握→活用・売却・解体の比較、と順番に進めるのが着実です。

まとめ

相続登記は2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年以内（2024年4月より前の相続分は、実務上2027年3月31日までのケースが多い）の申請が必要です。
間に合わないときは相続人申告登記で義務を果たせますが、名義変更そのものは別途必要です。
放置の実害は過料よりも、「売却・賃貸が進めにくい」「相続人が増えて協議が複雑になる」こと。登記を済ませて、空き家を動かせる状態にすることが、資産を守る第一歩です。
手続きの詳細は法務局・司法書士に、税の特例は税理士にご確認ください。

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