滋賀で戸建てを売る ── 流れ・相場の調べ方・戸建てならではの準備

実家や持ち家など、滋賀の戸建てを売ることになったとき、マンションとの一番の違いは「土地と建物を分けて見る」必要があることです。
古い実家でも売れるのか、解体してから出すべきか、境界が曖昧なままで進められるのか──滋賀の戸建て売却では、こうした戸建て特有の判断が最初に立ちはだかります。
本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、滋賀の戸建て市場の見方、価格のとらえ方、売却の流れ、戸建てならではの準備、売り方の選択肢までを整理します。
制度・税制は2026年7月時点の内容で、費用などの数字は一般的な目安です。個別の税務は税理士・税務署にご確認ください。

滋賀の戸建て市場──地価の上昇が続く南部と、エリア差

滋賀の住宅地の地価は、上昇基調が続いています。
国土交通省の令和8年地価公示（滋賀県公表資料・2026年3月公表）では、滋賀県の住宅地は平均+0.9%と前年（+0.4%）から上昇幅が広がり、3年連続の上昇となりました。
けん引しているのは、大津から草津・守山・栗東にかけてのJR琵琶湖線沿線＝県南部で、上昇エリアは南部中心から10市2町へと広がっています。
なおこれは住宅地の地価の平均変動率で、個別の戸建ての成約価格を示すものではありません。
京都・大阪への通勤圏である新快速停車駅の周辺は、戸建てでも買い手の属性が広く、土地としての需要が下支えになります。
一方、湖西・湖北や駅から離れたエリアは取引のペースが穏やかで、販売期間を長めに見る、価格設定を丁寧にするなど売り方の設計が変わります。
「滋賀でひとくくり」にせず、自分の物件の立地がどちら寄りかを最初に押さえるのが出発点です。

戸建ての価格の見方──土地と建物に分けて考える

戸建ての査定額は、大づかみには「土地の価格＋建物の価格」で決まります。
・土地：周辺の成約事例や地価水準がベース。駅距離・面積・形・接道条件で変わります
・建物：築年数とともに評価が下がり、木造住宅の税法上の法定耐用年数は22年です（国税庁）
ここで誤解しやすいのが「22年」の意味です。
これは減価償却という税務計算上の年数で、建物の寿命でも市場価値でもありません。
実際の取引では、築20年を超えた木造でも、雨漏りやシロアリがなく管理・リフォームの状態が良ければ建物に値が付くことは珍しくありません。
戸建てでは土地の需要が価格の軸になりやすい一方、建物の状態や維持管理、リフォーム履歴も評価に影響します。
「古いから値段が付かない」と自己判断せず、土地と建物を分けて査定の根拠を聞くのがポイントです。

相場の調べ方──公的データで帯をつかむ

売り出し前に、自分でも相場の当たりをつけられます。
・国土交通省「不動産情報ライブラリ」：2024年4月に運用が始まった国のサイトで、戸建て・土地の実際の取引価格情報や地価公示を地図で確認できます
・レインズ・マーケット・インフォメーション：不動産流通機構が運営し、中古戸建ての成約価格を地域・面積・築年数で検索できます
・地価公示・都道府県地価調査：土地の公的な価格指標で、近くの標準地の水準と変動率が分かります
・ポータルサイトの売出し事例：似た条件の売出価格が分かります（成約価格ではない点に注意）
戸建ては土地の個別性が大きいため、「同じ市町・近い駅距離・近い土地面積」の事例を複数拾って幅でとらえるのがコツです。
そのうえで、机上査定→訪問査定と進み、自分の物件の評価と根拠を確かめる流れが着実です。

戸建てを売る流れと期間の目安

売却の一般的な流れは次のとおりです（全体で3か月〜半年程度が一般的な目安・物件条件で変わります）。
・相場を調べ、複数社に査定を依頼する
・不動産会社と媒介契約を結ぶ（1社に任せる専属専任・専任か、複数社に頼む一般かを選びます。専任系はレインズ登録・定期報告の義務があります）
・販売活動・内覧対応（1〜3か月程度）
・売買契約の締結（手付金の受領）
・決済・引渡し（契約から1か月前後）
戸建てで特に意識したいのは、次で述べる「境界・書類の準備」を販売活動と並行して早めに進めることです。
確定測量が必要になった場合、数か月単位の時間がかかることがあり、引渡し時期に影響するためです。

戸建てならではの準備──境界・接道・建物の状態

マンションにはない、戸建て特有の確認事項が3つあります。
・境界の確認：まず隣地との境界標があるかを確認します。不明確なままだと売買時のトラブルの元になり、引渡しで境界の明示を求められるのが一般的です。なければ土地家屋調査士による確定測量を検討します（費用は数十万円規模、期間は数か月かかることもある一般的な目安で、隣接地の数や道路との関係で変わります。早めの着手が安心です）
・接道と再建築の可否：建築基準法上、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は再建築ができず、価格に大きく影響します。敷地や道路の種別で扱いが異なるため、自治体・専門家に確認しましょう
・建物の状態と書類：1981年5月31日以前の建築確認の建物は旧耐震基準で評価が下がる傾向があります。建物状況調査（インスペクション）を使えば、劣化状況を専門家が確認でき、買主の安心材料になります（目視中心の調査で5万円前後〜が一般的な目安・建物規模で変わります。2018年4月からは媒介契約時に不動産会社があっせんの可否を説明する制度になっています）。新築時の図面・建築確認済証・検査済証・リフォーム履歴が揃うと、説明がスムーズです
この3点は「言われてから慌てる」代表格なので、査定と同時に確認しておくと後半が楽になります。

売り方の選択肢と費用税金──手取りで比べる

売り方ごとの考え方
戸建ての売り方は1つではありません。
・そのまま売る：住める状態なら、現況のまま市場に出すのが基本です
・古家付き土地として売る：建物の傷みが強い場合、土地主体で売り、買主がリフォームか建て替えを選びます
・解体して更地で売る：買主が建てやすくなる一方、解体費（木造で坪4〜6万円程度が一般的な目安・立地や付帯工事で変わります）と住宅用地特例が外れる税負担を織り込む必要があります
・最小限のリフォームで売る：大がかりな改修は費用を回収しにくいことが多く、清掃・修繕など最小限にとどめるのが実務的です
どれが正解かは物件次第なので、「それぞれの売却価格の見込み−かかる費用−税金」＝手取りで比べます。
売却前に確認したい費用・税金（2026年7月時点）
・仲介手数料：上限は売買価格×3%+6万円+消費税（400万円超の場合）。800万円以下の取引には上限の特例があります（2024年7月改正）
・譲渡所得税：売却益に課税。売却した年の1月1日時点で所有5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%（国税庁）
・3,000万円特別控除：自宅なら住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却など要件を満たせば適用の可能性があります。相続した空き家の場合も、要件を満たせば相続空き家の3,000万円特別控除があります（いずれも国税庁。適用可否は税理士・税務署に確認を）
・そのほか：印紙税、住宅ローンが残る場合の抵当権抹消費用（司法書士報酬込みで数万円程度が一般的な目安）、測量・解体を行う場合はその費用
手取りの見積りまで出して初めて、売り方の比較ができます。

手取りの見積りを確かめたい場合は、LINEで物件概要をお送りください。確認すべき費用の項目を整理できます。

まとめ

滋賀で戸建てを売るポイントは3つです。
・市場はエリアで分けて見る：滋賀県の住宅地の地価は3年連続上昇（令和8年公示+0.9%）ですが、南部沿線と郊外では売り方の設計が変わります
・土地と建物を分けて考える：耐用年数22年は税務上の数字で、建物は状態次第。土地の需要が価格の軸になりやすい一方、管理状態も評価に効きます
・境界・接道・書類を早めに確認する：確定測量は数か月かかることもあるため、査定と並行して準備し、売り方は手取りで比べます
数字はいずれも目安なので、最後は自分の物件の査定根拠と手取りで判断してください。

戸建ての売却・住み替え、実家の売却のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
土地と建物の評価から、境界・書類の準備、手取りの見積りまで一緒に整理いたします。
購入・賃貸のご相談も承っています。

ONZA Estate | 滋賀・京都エリアの不動産仲介