住宅ローンが残っている家を売る ── 残債の確認から抵当権抹消まで

「ローンが残っているのに、家を売れるのだろうか」──住み替えや家の整理を考えたとき、多くの方が最初につまずく疑問です。
結論から言えば、住宅ローンが残ってる家でも売却はできます。条件はひとつ、引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すことです。
実務では、決済の日に売却代金で一括返済し、その場で抵当権を外すのが一般的な流れで、特別なことではありません。
本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、残債と売却見込みの整理（アンダーローン・オーバーローン）、ローン中の家を売る流れ、売却代金で足りないときの選択肢、費用と税の特例までをまとめます。
制度は2026年7月時点の内容で、手数料などの数字は一般的な目安です。個別の資金計画・税務は金融機関・税理士にご確認ください。

ローンが残っていても家は売れる──条件は引渡しまでの完済と抵当権抹消

まず前提の整理です。
住宅ローンを組んだ家には、金融機関の「抵当権」（返済が滞った場合に備えて金融機関が家と土地に付けている担保の登記）が設定されています。
買主は抵当権付きのままでは安心して買えないため、引渡しまでにローンを完済して抵当権を抹消することが、売却の条件になります。
とはいえ、「売り出す前に完済しておく」必要はありません。
実務では、決済日（引渡し日）に次のことを同日に行います。
・買主から残代金を受け取る
・その代金で住宅ローンを一括返済する
・金融機関から抹消書類を受け取り、司法書士が所有権移転と抵当権抹消の登記を同時に申請する
つまり「売却代金で完済できる見込み」さえ立てば、ローン中でも通常どおり売り出せます。
その見込みを立てる作業が、次の「残債と売却見込みの把握」です。

まず「残債」と「売却見込み」を並べる──アンダーローン・オーバーローンの確認

ローン中の売却は、この2つの数字を並べるところから始まります。並べた結果を、アンダーローン・オーバーローンと呼びます。
・残債：住宅ローンがあといくら残っているか。毎年届く残高証明書・返済予定表か、金融機関のインターネットバンキングで正確に確認できます
・売却見込み額：複数社の査定で把握します（査定額は保証ではなく意見価格です）
●アンダーローン（売却見込み額が残債＋諸費用を上回る）
・売却代金でローンを完済でき、残りが手元に残ります。通常どおり売却を進められます
●オーバーローン（売却見込み額が残債＋諸費用を下回る）
・売却代金だけでは完済できず、不足分をどう埋めるかの設計が必要になります
ここで大事なのは、オーバーローン自体は「悪い状態」ではないということです。
低金利で元本の減りがゆるやかな時期には自然に起こり得る状態で、まずは差額がいくらかを正確に把握することが出発点です。
差額が分かれば、次章の流れと、その次の章の選択肢で対応を設計できます。

売却の流れ──金融機関への連絡から決済当日まで

繰り返しになりますが、売り出し前の完済は不要です。「引渡しまでに完済・抵当権抹消ができる資金計画」を整えながら、次の流れで進めます。
・残債を確認し、複数社に査定を依頼する
・金融機関に「売却による一括繰上返済」の予定を連絡する（申出は1か月前までなど期限を設ける金融機関があるため、早めの連絡が安全です。手続き方法・必要書類・手数料もあわせて確認します）
・不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を始める（資金計画＝残債と手取りの見通しを担当者と共有しておくと、価格設定の判断がぶれません）
・売買契約の締結（手付金の受領）
・決済・引渡し（残代金の受領→一括返済→所有権移転・抵当権抹消を同日に。司法書士が立ち会います）
・売却の翌年に確定申告（利益・損失の特例を使う場合）
通常の売却との違いは「金融機関への連絡」が加わることくらいで、あとの流れは同じです。
完済と抹消の段取りは不動産会社と司法書士が組んでくれるため、売主がすべきことは残債の正確な把握と早めの連絡に尽きます。

残債・売却見込み額・引渡しまでの資金計画を整理したい場合は、LINEで状況をお送りください。

売却代金で足りないときの選択肢

オーバーローンで不足分が出る場合の主な選択肢です。

前提が異なる点に注意してください。
自己資金の充当と住み替えローンは「住み替えなど、通常の売却の資金設計」の話です。
一方、任意売却は「返済の継続が難しくなった場合」の手段で、文脈が別です。オーバーローンだから任意売却、という直結ではありません。
不足分の設計は金融機関との相談が軸になるため、査定と残債確認が済んだら早めに相談し、使える手段を確かめておくのが着実です。

費用と税金──抹消費用・手数料・譲渡損失の特例

ローン中の売却に特有の費用と、知っておきたい税の特例です（2026年7月時点）。
・一括繰上返済の手数料：無料〜数万円程度が目安です。金融機関・手続き方法で異なり、インターネット手続きは無料の場合がある一方、窓口では数万円程度となる例があります
・抵当権抹消の費用：登録免許税が不動産1個につき1,000円（土地と建物なら計2,000円・国税庁）、司法書士報酬とあわせて数万円程度が目安です
・そのほか：仲介手数料・印紙税など通常の売却費用は同じです
税金は、結果が利益か損失かで見る特例が変わります。
・利益が出た場合：自宅なら要件を満たせば3,000万円特別控除の対象になり得ます（国税庁）
・損失が出た場合：要件を満たせば、譲渡損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）し、引き切れない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。買い換える場合の特例（新居に10年以上のローン等が要件）と、売却額がローン残高を下回る場合の特例（オーバーローン型。対象は譲渡損失と「残高−売却額」の少ない方）の2類型です（国税庁）
これらの特例には適用期限や所有期間5年超などの要件が定められています。期限の延長の有無を含め、最新の適用可否は国税庁・税理士に確認してください。
「オーバーローンでも、損失側の特例で税負担が軽くなる場合がある」と知っておくだけでも、資金設計の見え方が変わります。

まとめ

住宅ローンが残っている家の売却は、3つに整理できます。
・売れる条件はひとつ：引渡しまでに完済し抵当権を抹消すること。実務は決済日にまとめて行うため、売出し前の完済は不要です
・出発点は数字を並べること：残債（残高証明書・返済予定表）と売却見込み額（複数社査定）を比べ、アンダーかオーバーかを把握します。オーバーローンは悪ではなく、差額の把握が設計の起点です
・不足分は手段を並べて選ぶ：自己資金・住み替えローン（住み替えの資金設計）と、任意売却（返済が難しい場合）は文脈が別。金融機関への早めの相談が軸になります
費用は抹消登記と繰上返済手数料が加わる程度で、流れは通常の売却とほぼ同じです。まず残債の確認と査定から始めてください。

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