借地権・再建築不可の家を売るには ── 地主の承諾・接道義務と売り方の選択肢

「借地権の家だから」「再建築不可だから」売れない──と決めつける必要はありません。どちらも買い手が限られやすい物件ではありますが、仕組みを知れば売り方の選択肢はいくつもあります。
本記事では、ONZA Estate代表の飯田の視点から、借地権の売却（地主の承諾・譲渡承諾料・承諾が得られないときの手続き）と、再建築不可物件の売却（接道義務の仕組み・例外の道・売り方）を整理します。
制度・法律の内容は2026年7月時点のものです。個別の契約・法務の判断は弁護士・司法書士に、建築の可否は自治体にご確認ください。

借地権とは・再建築不可とは──売却前に確認すること

この記事で扱う2つの物件は、売りにくさの理由がそれぞれ違います。
借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです（借地借家法。地上権または土地の賃借権で、実際の借地の多くは賃借権です）。土地は地主のもの・建物は自分のもの、という状態で、売却には「地主との関係」という固有の論点が加わります。
再建築不可の家は、土地も建物も自分のものですが、法令上の制限で建物を建て替えられない敷地です。買主が「建て替えできない・ローンを使いにくい」ため、買い手が限られます。
共通する出発点は、思い込みではなく書類と調査で現状を確認することです。
・借地：土地賃貸借契約書（期間・地代・譲渡や建替えの特約）と登記事項証明書。権利が賃借権か地上権か、契約の種類（旧法借地権・普通借地権・定期借地権）もここで確認します
・再建築不可：公図・測量図と、接道の状況（現地・自治体調査）
以下、それぞれの仕組みと売り方を見ていきます。

借地権を売却するには──地主の承諾が前提

借地権の家の売却には、はっきりしたルールがあります（2026年7月時点。以下は実務上の借地の多くを占める土地賃借権の場合です）。
・地主の承諾が必要：賃借権の譲渡には賃貸人（地主）の承諾が必要です（民法612条）。借地上の建物を売ると借地権も一緒に移るため、家の売却＝借地権の譲渡として承諾の対象になります
・無断譲渡はできない：承諾を得ずに譲渡すると、契約解除の原因になり得ます。売却を考えたら、早い段階で地主に相談するのが実務の基本です
・譲渡承諾料の慣行：承諾の際には譲渡承諾料（名義書換料）を支払う慣行があり、一般に借地権価格の10%前後が目安とされます。法律上の義務ではなく慣行のため、契約書の定めや地域・事情によって変わります
・承諾が得られないとき：地主に不利になるおそれがないのに承諾してもらえない場合は、裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てる制度があります（借地借家法19条・借地非訟と呼ばれる手続きです）。時間と費用がかかるため、弁護士に相談したうえでの選択肢です
このほか、買主が住宅ローンを使う場合は抵当権設定への地主の協力、建替え前提の買主なら建替え承諾も論点になります。地主との関係を整えながら進めることが、借地権売却の中心です。

借地権の売り方──4つの選択肢

売り先の選択肢を整理します。どれが合うかは、地主の意向と物件の条件次第です。

地主との協力関係が築けるほど、選択肢は広がります。まず地主の意向を確認し、複数の売り方で査定を取って比べるのが着実です。

再建築不可とは──接道義務の仕組み

再建築不可の理由は、建築基準法のルールにあります（2026年7月時点）。
・接道義務：建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条・原則）。火災時の避難や緊急車両の進入を確保するためのルールです
・再建築不可となる敷地：この接道義務を満たさない敷地（道路に接していない・接する幅が2m未満・接する道が建築基準法上の道路でない等）は、今の建物はそのまま使えても、建て替えができません
・例外の道もある：接道義務を満たさない敷地でも、建築基準法43条2項の認定・許可により建築が認められる場合があります（特定行政庁＝建築基準法に基づく建築行政の権限を持つ行政庁による認定、または建築審査会の同意を得た許可）。可能性があるかは、自治体の建築指導部門等での事前相談で確認できます
売却の前に「本当に再建築不可なのか」「例外の可能性はないのか」を自治体で確認しておくと、売り方の選択肢と価格の見立てが変わります。思い込みで安く手放す前に、まず調査です。

再建築不可の売り方──4つの選択肢

再建築不可の家の売り先も、複数あります。

再建築不可の物件は、買主がローンを使いにくく建て替えもできないため、価格の面では条件が不利になりやすいのは事実です。ただ、それは「買い手がいない」ではなく「買い手の探し方が変わる」ということです。隣地・実需・投資家・買取と、当てる先を変えながら広げていきます。

売り方の選択や査定の取り方は、LINEでご相談ください。物件の状況に合わせて確認すべき項目を整理できます。

進め方──現状確認から査定まで

実際に動くときの順番です。
・書類と現状を確認する：借地なら土地賃貸借契約書（期間・地代・譲渡や建替えの特約）と登記事項証明書。再建築不可なら公図・測量図と、自治体（建築指導部門等）での接道・再建築可否の確認
・関係者の意向を確認する：借地なら地主に売却の意向を伝え、承諾・買い取り・同時売却の可能性を探ります。再建築不可なら隣地所有者への打診も選択肢に
・複数の売り方で査定を取る：仲介での売却と買取の両方、借地なら売り方4パターンを見比べて、価格と手間・時間のバランスで選びます
・専門家に相談する：借地の法務は弁護士・司法書士、建築の可否は自治体、税金は税理士。仲介会社には借地・再建築不可の取引経験を確認します
特殊な物件ほど、「調べてから動く」の順番が結果を分けます。焦って1社の言い値で決めず、選択肢を並べてから判断してください。

まとめ

借地権・再建築不可の家の売却は、次のように整理できます。
・借地権の売却：土地賃借権の譲渡には地主の承諾が必要（民法612条）。譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安の慣行。承諾が得られないときは裁判所の許可の制度（借地借家法19条）もあるが、まず地主との相談から
・借地の売り方は4つ：第三者へ／地主に売る／地主と同時売却／底地を買い取って完全所有権化。地主との協力で選択肢が広がる
・再建築不可の理由は接道義務：幅員4m以上の道路に2m以上（建築基準法43条）。43条2項の認定・許可の可能性は自治体で確認できる
・再建築不可の売り方は4つ：隣地へ／接道を確保して／現況のまま実需・投資家へ／買取業者へ。買い手の探し方を変えて広げる
・共通の順番：書類と現状の確認→関係者の意向→複数の売り方で査定→専門家に相談
売りにくさには必ず理由があり、理由が分かれば打ち手も決まります。まず契約書と接道の確認から始めてください。

借地権・再建築不可のご相談は、LINEからお気軽にお問い合わせください。
契約と物件の状況をうかがい、売り方の選択肢と相談先の整理までお手伝いいたします。
購入・賃貸のご相談も承っています。

ONZA Estate | 滋賀・京都エリアの不動産仲介