アクアプレイス京都二条城北

「アクアプレイス京都二条城北」は、世界遺産・二条城のすぐ北側、京都市上京区に建つ2020年5月築の区分マンションです。RC造の築浅物件で、現在は賃貸中。京都の中心部へ確かなアクセスを持ちながら、景観規制によって新規供給が出にくいエリアに位置する一戸です。

物件の特徴

立地 ── 世界遺産・二条城の北、京都中心部への確かなアクセス

所在地は京都市上京区日暮通丸太町。すぐ南には世界遺産・二条城（元離宮二条城。1994年に「古都京都の文化財」として世界文化遺産に登録）が広がり、東には京都御所も控える、京都の歴史的な中心に近いエリアです。

最寄りのJR二条駅は、嵯峨野線（山陰本線）でJR京都駅まで3駅、地下鉄東西線で烏丸御池まで1本という交通結節点です。さらに京都市バスの停留所が徒歩1分の場所にあり、日常の移動は鉄道とバスの両方で柔軟にカバーできます。観光地・官公庁・オフィスが集まる都心部に近く、生活利便と通勤利便を併せ持つ立地です。

賃貸需要 ── 単身需要が厚い京都、複数の需要源に囲まれた立地

京都市は大学や専門学校が多く、学生や社会人の単身世帯が厚い街です。1DK・1Kといったコンパクトな住戸の賃貸需要は、こうした単身層に下支えされています。

この物件の強みは、需要を生む「核」がひとつではないことです。交通結節点である二条駅、世界遺産・二条城を中心とした観光・商業の集積、そして京都中心部のオフィス・官公庁・大学。これらはいずれも簡単には移転しない需要源で、駅やオフィス街を中心に円を描くように広がる賃貸需要の、内側に近い位置を取れています。現在も賃貸中で稼働の実績がある点も、確認材料のひとつになります。

供給の希少性 ── 建築規制が厳しい京都、増えにくい新規マンション

京都市は2007年の新景観政策以降、市街地のほぼ全域に建物の高さ規制（高度地区）を敷いており、市街化区域の約96.7%が高度地区に指定されています。とりわけ世界遺産や歴史的景観の周辺は景観への配慮が強く、高層の大規模マンションを新たに建てるハードルが高い地域です。

これは投資の視点でいえば、「将来、同じような立地に新築マンションが大量に増えにくい」ことを意味します。需要源に近い立地ほど、それと同じ距離より内側にある土地は幾何学的に限られます。そこに供給の制約が重なることで、既存ストックの相対的な希少性が保たれやすくなります。二条城至近というこの物件の立地は、その性格を備えています。

投資としての見方 ── インカムを軸に、堅実に積み上げる

不動産投資の収益の源泉は、なんといっても家賃収入です。本物件は築浅で当面の修繕リスクが小さく、管理費・修繕積立金も控えめです。賃貸中のため、取得直後から家賃が入る状態でスタートできます。

参考までに、現在の主な数値を整理します。

○ 価格：2,180万円
○ 専有面積：23.90㎡（1DK・西向き）
○ 築年月：2020年5月（RC造・総戸数37戸）
○ 賃料：月70,500円（共益費8,840円）
○ 表面利回り：4.36%
○ 管理費：月7,530円／修繕積立金：月2,370円

表面利回り4.36%は、都心好立地の区分マンションとして相応の水準です。高い利回りを派手に追うタイプの物件ではありませんが、単身需要の厚さと景観規制による供給の希少性を背景に、長期で家賃を積み上げていく堅実な設計に向いた一戸といえます。資産性・流動性の高い好立地区分を、ポートフォリオの一部として持つ。その選択肢にあてはまる物件です。

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