不動産投資シミュレーション
区分マンション投資の月々のキャッシュフローと、
売却時の損益分岐点の推移を、借入条件を動かして試算できます。
収益シミュレーション
借入条件・賃料の変動・空室などを動かすと、月々の収支と「売却しても損が出ない価格（損益分岐点）」の推移が変わります。
万円
220万円借入 1,960万円
2.0％
35年
5％
に％ずつ上昇
に％
にヶ月 空室（入居率 100.0％）
詳細な前提を調整する
万円
円
円
月々の収支（初年度・入居時）
家賃収入賃料70,500＋共益費8,840
+79,340円ローン返済当初の内訳：元本 32,261円／利息 32,667円（元利均等のため元本の割合は年々増加）
−64,928円諸費用管理費7,530／修繕積立金2,370／賃貸管理料3,525
−13,425円月キャッシュフロー+987円
年単位で計上する項目（損益分岐点に反映）
固定資産税・都市計画税（年額）
−79,400円節税額（年額）
+79,400円売却時の損益分岐点の推移
各時点で「ここで売れば損益ゼロ」になる売却価格の目安です。購入時の諸費用（取得諸費用）も回収できる水準＝取得諸費用込みで算出しています。賃料・空室・金利・固都税・節税額を反映しています。
| 経過 | ローン残債 | 累計収支 | 損益分岐の売却価格 |
|---|---|---|---|
| 5年後 | 1,757万円 | +6万円 | 2,121万円 |
| 10年後 | 1,532万円 | +12万円 | 1,890万円 |
| 15年後 | 1,283万円 | +18万円 | 1,636万円 |
| 20年後 | 1,009万円 | +24万円 | 1,355万円 |
| 25年後 | 706万円 | +30万円 | 1,046万円 |
| 30年後 | 370万円 | +36万円 | 705万円 |
| 35年後 | 0万円 | +41万円 | 329万円 |
※ モデル試算です。物件価格・金利・賃料・空室・修繕・売却時期により実際の結果は変動します。
※ 損益分岐点は「将来の売却価格を予測するもの」ではなく、その時点で損益がゼロになる売却価格の目安です。収益の源泉は家賃であり、長期保有を前提とした参考値です。
※ 固定資産税・都市計画税と節税額は年1回で計上します。月々の収支には含めていません。
※ 損益分岐の売却価格は、購入時の諸費用（取得諸費用）を回収できる水準で算出しています（取得諸費用込み）。売却時の諸費用・譲渡所得税は含めていません。
※ 賃料変動・空室・金利上昇は設定したシナリオに基づく簡易計算です（変動金利の5年・125％ルールは簡略化）。
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