【ONZA的市況ニュース】オフィス賃料31年ぶり高値、不動産投資の判断は

記事内容

2026.05.04の日経新聞で、東京のオフィス賃料が上昇し、31年ぶりの高水準となったと報じられました。

日本経済新聞社の調査によると、東京の既存オフィスビルの賃料指数（1985年＝100）は「183.64」となり、前年同期比で約10.8％上昇しています。

これはリーマンショック前の水準を上回り、1995年以来の高水準とされています。

背景としては、

・コロナ後の"出社回帰"

・人手不足による"人材獲得競争"

・企業の"優良オフィスへの移転需要"

が挙げられます。

また、建設費の上昇により新規供給が抑えられており、需給が引き締まった結果、"貸し手優位"の状況が鮮明になっているとされています。

特に東京駅周辺では、

・丸の内〜大手町：前年比＋24.2％

・八重洲〜日本橋：前年比＋19.7％

と、賃料上昇が顕著となっています。

ポイント

👉 "31年ぶり高値"の意味

→ バブル崩壊以降で見てもトップクラスの水準

→ 長期的に見ても異例の賃料回復

👉 "貸し手優位"とは

→ 借りたい企業が多く、オーナーが強気に賃料を設定できる状態

👉 需要の質が変化

・単なる拡張ではなく「人材確保のための移転」

・立地・設備・ブランド重視へシフト

👉 供給制約

・建設費上昇により新規供給が増えにくい

→ 既存ビルの価値が相対的に上昇

👉 二極化の進行

・好立地・高スペック → 賃料上昇

・それ以外 → 横ばい〜弱含みの可能性

不動産との関係

今回の動きは、"不動産全体が上がっている"というより、

「選ばれる不動産だけが上がっている」という構造に近いと考えられます。

●価格への影響

都心の優良オフィスは、賃料上昇＝収益力向上のため、

売買価格も上昇しやすい状況と考えられます。

●需要の変化

企業は「コスト」ではなく「投資」としてオフィスを選び始めており、

・駅近

・新しさ

・設備

といった要素がより重要になっています。

●投資マインド

賃料が上がる局面では、

「インカム（家賃収入）」の安定性が評価されやすく、

投資対象としての不動産の魅力が相対的に高まる可能性があります。

一方で、

すべての物件が恩恵を受けるわけではないため、

物件選定の重要性はむしろ高まっているとも考えられます。

ONZAとしての整理

今回の本質は、

👉 "不動産の価値が再評価されている"というより

👉 "選ばれる不動産の価値がより明確になった"こと

と整理できます。

抽象化すると、

「不動産は持てばいい」ではなく、

「どの不動産を持つか」がより重要な局面に入っています。

また、

企業の行動が「人材確保」を軸に変わっていることは、

今後の不動産需要の方向性を示している可能性もあります。

まとめ

今回のニュースから考えられる判断材料は以下です。

・都心・駅近・築浅など"資産性の高い物件"は強い傾向

・賃料上昇＝収益改善のため、投資対象としての魅力は維持されやすい

・一方で、立地やスペック次第では伸びない可能性もある

・「全体上昇」ではなく「選ばれる物件の上昇」と考えることが重要

👉 投資判断としては

・利回りだけでなく"流動性・立地"を重視

・長期保有だけでなく"売却前提の戦略"も検討

・他資産（株・投信など）とのバランスも意識

といった視点が一つの考え方になります。

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