首都圏の新築マンション、初の1億円超ーー狭く・売れ残り増、関西平均は5453万円｜ONZA的市況ニュース

記事内容：首都圏の新築マンション、上半期平均が初の1億円超

2026.7.22の日経新聞で、首都圏の新築マンション価格が上半期として初めて1億円を超えたことが報じられました。
不動産経済研究所が7月21日に発表した首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の2026年1〜6月の新築分譲マンション平均価格は、前年同期比13%上昇の1億135万円でした。
地域別では東京23区が9%上昇の1億4249万円と、1973年の調査開始以来の最高値です。
千葉県や神奈川県、23区以外の都内も上昇し、埼玉県は1%下落の6469万円でした。

価格が上がる経路を、記事は供給側から説明しています。
用地の取得難と資材費・人件費の上昇が続き、マンション開発のコストが膨らんでいます。
コストが上がるほど低価格帯では採算を確保しにくくなるため、不動産デベロッパー各社は採算を見込める高額物件に軸足を移しています。
その結果、供給戸数は1%減の7989戸と3年連続で1万戸を割り込み、市場に出る物件の構成が高額帯に寄ることで、平均価格を押し上げています。

一方で、価格を上げ続けると買い手がつかなくなります。
それを避けるため、面積を縮小して1戸あたりの総額を調整する動きが強まっています。
1億円を超える新築1戸あたりの平均専有面積は2025年に68平方メートルと、10年前に比べて15%縮小し、100平方メートルを超えていた2000年代前半より約3割小さくなりました。
記事はこれを狭い億ションと表現しています。
不動産助言会社トータルブレインの副社長は、1億円台の物件の買い手が富裕層から共働き世帯へと変わってきたため、高くなりすぎて買い手がつかないことを避けようと、面積を縮小して価格を調整する動きがあると指摘します。

買い手側の変化も具体的に紹介されています。
東京23区の面積単価から単純計算すると、広さ70平方メートルの新築マンションの取得には1億5582万円が必要で、子育て世帯が新築で十分な広さを確保するハードルは高くなっています。
国土交通省は、大人2人と子ども1人の3人世帯で70平方メートルなどとする住宅の広さの目安を定めていましたが、2026年度からの住宅政策の方向性を示す住生活基本計画では削除されました。
目安と現実の乖離が背景にあるとみられます。

パワーカップル（共働きで世帯年収の高い夫婦）の新築離れも起き始めました。
都内に住む30代の夫婦は、子どもの誕生を機に住宅購入を検討しました。
共働きで世帯年収は約1500万円ですが、妻の産休・育休による収入減を見据え、当初希望していた都心の新築マンションを断念して、練馬区内で約8000万円の戸建てを購入しています。
ふたり分の収入を前提にした予算は、収入が変動する時期を考えると組みにくくなるためです。
2019年から2026年6月までの首都圏の新築マンションの売れ残り戸数は6389戸となりました。
不動産経済研究所の研究員は、危険水準ではないものの、2、3年前に比べると売れ残りが増加傾向にあると話します。

供給側の工夫も紹介されています。
オープンハウスグループのオープンハウス・ディベロップメントが販売する杉並区の物件は、住戸内の廊下を短くして無駄な空間を減らし、限られた面積でもリビングやダイニングを広く取る設計にしました。
建設費や地価の高騰で事業化のハードルは高まるなか、実需層の手が届く価格を目指すとしています。
記事の結びでは、ファイナンシャルプランナーの指摘が紹介されています。
住宅購入では年収から借りられる額にとらわれず、教育費や老後資金を含めた計画を立て、金利が上がっても無理なく返せるかを見極めることが重要だという内容です。

ポイント：首都圏新築マンション初の1億円超

👉 上半期平均は1億135万円、前年比13%上昇

東京23区は1億4249万円と、1973年の調査開始以来の最高値を更新しました。

👉 コスト上昇が供給を絞り、高額帯に集中

用地取得難と資材・人件費の上昇で、供給戸数は7989戸と3年連続の1万戸割れです。

👉 面積を縮めて総額を調整、狭い億ションへ

1億円超の物件の平均専有面積は68平方メートルと、10年前より15%縮小しました。

👉 売れ残りは増加傾向、新築離れの動きも

売れ残りは6389戸に増え、収入減リスクを見据えて新築を断念する共働き世帯の事例も紹介されています。

関西の新築相場はどう動いているか

元記事は首都圏の調査ですが、同じ不動産経済研究所が同日、近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県）の2026年上半期データも発表しています。
ここからは、そのデータで関西の位置を確認します（出典:不動産経済研究所・2026年7月21日発表）。

・平均価格:5453万円（前年同期比5.7%上昇）
・㎡単価:98.0万円（9年連続の上昇。上半期として6年連続で調査開始以来の最高値）
・供給戸数:7329戸（3.8%増）
・平均初月契約率:71.7%（前年同期比5.4ポイント低下）
・販売在庫:3245戸（前年6月末比697戸増）

首都圏の1億135万円に対し、近畿圏は5453万円と、同じ新築マンションでも約半分の水準です。
一方で、方向は首都圏と同じです。
価格を押し上げている用地・資材・人件費のコスト構造は首都圏だけの事情ではないため、関西でも㎡単価の上昇が続いています。
あわせて見ておきたいのが需要側の指標です。
初月契約率（発売した月のうちに契約に至った割合。7割が好不調の目安とされます）は5.4ポイント低下し、販売在庫は697戸増えました。
契約率や在庫は発売物件の立地や価格帯によっても動くため、この数字だけで断定はできませんが、価格上昇のペースに買い手の予算がついてきているかを測るシグナルとして、首都圏で先行した変化と同じ向きに出ている点は関西でも注視するところです。
圏内の内訳を見ると、京都市は平均6559万円、神戸市は6593万円と6000万円台に乗る一方、滋賀県は4356万円と価格が抑えられた水準にあります（近畿圏の一例）。

首都圏で起きた順序は、コスト上昇が供給を高額帯に絞り、買い手の予算との差が広がり、面積の縮小や売れ残りの増加として表れる、というものでした。
関西のデータで確認できるのは価格の上昇と需給のシグナルまでですが、同じコスト構造の上にある以上、首都圏の変化は関西の先行きを考える参考になります。
関西は首都圏より平均価格が低い分、広さ・立地・価格の組み合わせの選択肢が比較的広く残っています。
検討するエリアでは、圏域の平均だけでなく、駅ごとの新築・中古の価格差や専有面積、契約率・在庫の動きを並べて見ることが次の一歩になります。

ONZAとしての整理

今回の価格上昇の背景にあるのは、用地の取得難と資材費・人件費の上昇という、足元のコスト構造です。
コストの上昇が続く間は、新築価格が下がる方向の力はかかりにくいと整理しています。
だからこそ、価格が下がるのを待つことを前提にせず、いまの家計で無理なく買える範囲を固めることが出発点になります。

記事の結びにあるファイナンシャルプランナーの指摘は、首都圏でも関西でも変わりません。
借りられる額に加えて、教育費や老後資金、金利が上がったときの返済額まで含めて、返せる額から逆算すること。
新築の価格と広さが両立しにくくなるほど、新築か中古か、広さか立地かという選択肢の幅が大切になります。
正解は一つではなく、家計と暮らしの優先順位が決めるものです。

まとめ

👉 記事内容の要点

👉 行動指針

ご相談について

投資用でご検討の方

新築価格の上昇は、中古物件や賃貸の相対的な位置づけにも影響します。
検討中の物件の価格と想定家賃が、周辺の賃貸需要と賃料水準で説明できるか、収支の試算から資金計画まで一緒に整理いたします。

売却をご検討の方

新築の価格が上がるほど、比較対象となる中古物件の評価も動きます。
保有物件のいまの価値と、売る・貸す・持ち続けるの選択肢を、最新の相場を踏まえて一緒に確認します。

居住用でご検討の方

住まいは、暮らしやすさと無理のない資金計画で選ぶのが基本です。
借りられる額より返せる額を軸に、新築・中古を含めた選択肢を一緒に整理していきましょう。

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