国交省がリースバックに新指針ーー"売って住み続ける"前に確認したいことは｜ONZA的市況ニュース

記事内容

2026.6.4の日経新聞で、国土交通省が住宅の"リースバック"の契約について、新たな指針（ガイドライン）を設けると報じられました。
不動産業者が、契約時に重要な情報をわざと伝えない"事実不告知"を禁止する方向で、夏までにガイドラインを策定します。

リースバックとは、自宅を売却すると同時に、その家を賃貸として借りる契約を結ぶ仕組みです。
売却で得た資金を使いながら同じ家に住み続けられるため、老後の資金確保や、相続前に不動産を整理する選択肢として利用が増えています。

背景にあるのは、トラブルの増加です。
売却価格が周辺相場より低い、家賃が周辺賃料より高い、契約期間が短いといった借り主に不利な条件だったり、あとから退去を迫られたりする例が出ており、国民生活センターに寄せられたリースバックの相談は2025年度で"214件"と、5年前の"5.6倍"に増えました。

これまで宅地建物取引業法は、業者が買い主となる売買での"事実不告知"を禁じてきましたが、業者自身が貸主となり仲介を挟まない賃貸契約は、その対象外でした。
リースバックは売買と賃貸が事実上一体になるため、国交省は賃貸契約での事実不告知も禁止対象として明示する方針です。
具体的には、売買契約を解除する条件や、家賃、原状回復の負担などを伝えないことを禁じる方向で検討します。

加えて、賃貸契約が"定期借家"かどうかの説明も求めます。
定期借家は、契約期間が満了すると原則として契約が終了し、再契約されない場合は退去が必要になるため、「ずっと住み続けられるつもりだったのに」という食い違いを防ぐ狙いがあります。

ポイント

👉 国交省がリースバック契約に新たな指針

契約時に重要情報をわざと伝えない"事実不告知"を禁止する方向で、夏までにガイドラインを策定します。

👉 背景は相談件数の急増

国民生活センターへのリースバック相談は2025年度で214件と、5年前の5.6倍に増えています。

👉 賃貸契約の中身の説明が求められる方向

解約条件・家賃・原状回復の負担に加え、"定期借家"かどうかの説明も対象として明示される見通しです。

リースバックの注意点と使い方

リースバックは、まとまった資金を手にしながら住み慣れた家に住み続けられる、便利な選択肢です。
一方で、"売る"と"借りる"を同時に行うぶん、契約の中身次第で有利にも不利にもなりやすい仕組みでもあります。

特に効いてくるのが、今回のガイドラインで説明が求められる項目です。
たとえば賃貸契約が定期借家か普通借家かで、住み続けられる期間の安心感は大きく変わります。
定期借家だと期間満了で契約が終了し、再契約されなければ退去が必要になるため、「いつまで住めるのか」を最初に確認しておくことが大切です。

家賃と売却価格のバランスも要注意です。
売却価格が相場より低く設定されたり、家賃が周辺より高めだったりすると、見かけのまとまった資金の裏で負担が重くなることがあります。
解約の条件や原状回復の負担も含め、今回のガイドラインで説明対象として明示される項目は、いずれも"あとで効いてくる"ものばかりです。

買う側の視点でも、リースバックは元の所有者が住み続ける前提の賃貸経営になります。
入居中の利回りは見えやすい一方、将来その方が退去したあとの出口や、契約形態によって運用の自由度が変わる点は、購入前に押さえておきたいところです。

こうした情報の偏り（業者は詳しく、利用者は分かりにくい）を埋めることが、今回の指針の狙いです。
制度が整うこと自体は、利用する側にとって前向きな動きといえます。
ただし、指針ができても、個別契約の条件確認が不要になるわけではありません。

ONZAとしての整理

不動産は、"売る・住む・貸す"のどれを選ぶにしても、表面のわかりやすさだけでなく、契約の中身で価値が大きく変わります。
まとまった資金や"住み続けられる"という安心感は魅力的ですが、本当に確認したいのは、その条件がいつまで・どんな前提で続くのかという部分です。

リースバックに限らず、不動産の判断で大切なのは、目に見える金額に加えて、更新の可否や解約の条件といった"見えにくい中身"まで読み解くことです。
そこを一緒に確認できる相手を持っておくことが、納得して住み続ける、あるいは手放すための土台になります。

まとめ

👉 記事内容の要点

👉 行動指針

ご相談について

投資用でご検討の方

リースバック物件を購入・運用する場合は、入居中の利回りだけでなく、契約形態や将来の出口まで含めて見ておくと安心です。
収支と運用の自由度を一緒に整理いたします。

売却をご検討の方

リースバックは数ある売却の形の一つで、住み続けられる反面、価格や家賃の条件が結果を左右します。
通常の売却とも比べながら、ご事情に合うかどうかを一緒に確認します。

居住用でご検討の方

自宅を資金化しながら住み続けたい場合や、住み替えと比較したい場合は、売却価格・家賃・契約期間を並べて確認しましょう。
ご希望に合わせて、無理のない進め方を一緒に考えていきましょう。

お気軽にお問合せください。