京都駅の南側、高さ制限の緩和で先行へーー駅前のオフィス床は名古屋・新大阪の10分の1、最短で年内にも｜ONZA的市況ニュース

記事内容：京都市長、京都駅周辺の高さ制限は「まず南側の緩和で先行」

2026.10.15の日経新聞で、京都市の松井孝治市長が、景観配慮の観点からJR京都駅周辺で制限している建物の高さについて、「まず南側の緩和で先行する」方針を明らかにしたと報じられました。
ラジオNIKKEIのポッドキャスト番組"NIKKEI切り抜きニュース"に出演して語ったものです。

同駅周辺の建物の高さは、原則として最高31メートルに規制されています。
東海道新幹線"のぞみ"の停車駅で比べると、京都駅は駅前の一定規模の賃貸オフィスビルの延べ床面積が、名古屋駅や新大阪駅の10分の1にとどまります。
松井氏は「ビジネスチャンスを逃している」と指摘し、「景観配慮は必要だが、攻めの都市経営をする必要がある」と主張しました。
市の人口の1割を占める大学生の就職先を確保するためにも、経済の規模を大きくする必要性を強調しています。

市は今後予定する都市計画審議会に、駅南側の建物の高さ規制の緩和を付議（議案として諮る）します。
審議会が可決すれば、最短で年内にも緩和される可能性があります。
老朽化したビルが集積する駅北側の高さ制限については、バスターミナルの整備など人の流れの変化や、駅前に求める機能の変化を見極める必要があると松井氏は語っています。

政府が7月に引き上げた国際観光旅客税（出国税）の増収分について、松井氏は「観光都市の課題に振り当ててほしい」と求めました。
市は出国税の引き上げ前の3月に宿泊税を引き上げ、増えた税収は観光インフラの整備の費用に充てます。
松井氏は、京都は観光都市としてインバウンド（訪日外国人）の拡大に貢献しているとしたうえで、交通インフラの整備など「都市には都市の需要があるので、国に要望したい」と述べています。

ポイント：京都駅周辺の高さ規制と市の方針

👉 高さ規制の緩和は南側で先行

景観配慮のため原則最高31メートルに規制されてきた京都駅周辺の建物の高さについて、まず南側の緩和で先行する方針です。

👉 駅前のオフィス床は名古屋駅・新大阪駅の10分の1

のぞみ停車駅で比べた駅前の賃貸オフィスビルの延べ床面積の少なさを、市長はビジネスチャンスを逃していると指摘しました。

👉 都市計画審議会で可決なら最短で年内にも

市は審議会に南側の緩和を付議する予定で、北側は人の流れや駅前に求める機能の変化を見極めるとしています。

👉 大学生の就職先の確保も狙い

人口の1割を占める大学生の就職先を確保するためにも、経済の規模を大きくする必要性を強調しました。

京都駅南側の高さ緩和で確かめること：手続きの段階、働く場所の増え方、周辺の住環境

記事が伝えるのは、京都駅周辺で原則31メートルに抑えられてきた建物の高さについて、市がまず南側の緩和を先行させ、都市計画審議会に付議する方針を示したことです。
背景にあるのは、駅前の一定規模の賃貸オフィスビルの延べ床面積が名古屋駅や新大阪駅の10分の1にとどまり、ビジネスチャンスを逃しているという市長の問題意識です。

高さ規制の緩和は、都市計画審議会が可決して決まるもので、記事によれば最短で年内にも緩和される可能性があります。
北側については、バスターミナルの整備など人の流れや、駅前に求める機能の変化を見極める必要があるとされ、南側とは段階が異なります。
住まいや物件を検討する人にとっては、方針が示された段階と、審議会で決まった段階を分けて確かめることが出発点になります。
京都駅前の高さ規制の見直しのこれまでの経緯については京都市の再開発と都市計画ーー京都駅周辺の更新・高さ規制の見直し・立地適正化計画を住む前に確認するで整理しています。

高さの緩和で駅前にオフィスの床が増え、企業の入居が進めば、京都で働く場所が増え、市の人口の1割を占める大学生の就職先を確保するという市の狙いにもつながります。
働く場所が駅の近くに増えることは、京都駅に通いやすい沿線や地域で、住まいを借りる人や買う人の需要を支える要因になります。
緩和で増えるのは主にオフィスなどの床で、住まいへの効果は、働く人が増えることを通じて時間をかけて表れます。

一方、駅の南側の周辺に住んでいる人や住まいを探す人にとっては、高い建物が建つことで、日照や眺望、工事期間中の環境が変わる可能性もあります。
駅前の機能が厚くなる利便と、住環境の変化の両面を、決定後の計画の中身で確かめることになります。

ONZAとしての整理

今回の記事で目を引くのは、のぞみ停車駅で比べると京都駅の駅前の賃貸オフィスビルの延べ床面積が名古屋駅や新大阪駅の10分の1にとどまり、市長が景観配慮を前提にしつつ「攻めの都市経営」として南側の緩和を先行させる点です。
人口の1割を占める大学生の就職先の確保も、その理由に挙げられています。

ONZAは住まいの需要を将来の視点で見ており、需要がこの先も続くかを左右するのは、その地域で働く場所や学ぶ場所が続くかどうかです。
京都は2007年の新景観政策で市街地の建物の高さの上限を最高でも31メートルとしており、住宅の供給そのものが限られる街でもあるため、駅に近く通いやすい住まいほど、同じ条件の供給は増えにくくなります。
駅の近くで働く場所が増えれば、通いやすい沿線の住まいの需要を長く支える材料になります。
一方で、緩和の範囲や高さは審議会で決まるため、物件を選ぶときは、決まった内容と、通勤の動線、日照や眺望を確かめたうえで判断するのが基本です。

まとめ

👉 記事内容の要点

👉 行動指針

ご相談について

投資用でご検討の方

駅の周辺で働く場所が増えるかどうかは、通いやすい沿線の賃貸需要がこの先も続くかを考える材料になります。
検討中・保有中の物件について、立地と需要の見通しを一緒に確認いたします。

売却をご検討の方

都市計画の変更は、周辺で物件を探す買い手にとって判断材料の一つになります。
お持ちの物件の状況とご意向に合わせて、売り出しの時期と進め方を一緒に整理します。

居住用でご検討の方

駅の周辺で暮らすなら、駅前の機能が厚くなる利便と、日照や眺望などの住環境の変化の両面を見ておきたいところです。
暮らしに合う住まいを、無理のない資金計画で一緒に考えていきましょう。

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